Nhà đầu tư bất động sản mắc kẹt vì tin đồn “sáp nhập tỉnh” – Bài học đắt giá cho những ai “lướt sóng”

Trong những tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản tại nhiều địa phương bất ngờ nóng lên trước thông tin về khả năng sáp nhập một số tỉnh, thành phố. Giá đất tại các khu vực như Bắc Giang, Hà Nam, Phú Thọ, Ninh Bình… có lúc ghi nhận tăng 5–30%. Tuy nhiên, chỉ sau vài tuần, thị trường nhanh chóng hạ nhiệt, nhiều nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt là các nhà đầu tư ngắn hạn, đã bị “mắc kẹt” hoặc buộc phải cắt lỗ.

Tin đồn – Giá đất tăng – Nhưng không có dòng tiền thật

Những kỳ vọng “sáp nhập tỉnh sẽ làm giá đất tăng mạnh” khiến không ít nhà đầu tư đổ tiền vào những khu vực còn thiếu hạ tầng và nhu cầu thực. Ví dụ điển hình là trường hợp một nhà đầu tư tại Hà Nội mua lô đất 100m² tại Bắc Giang giá 4,2 tỷ đồng sau khi nghe thông tin về quy hoạch. Chỉ một tháng sau, thị trường chững lại, lô đất này chỉ còn được trả tối đa 3,9 tỷ – nếu bán, nhà đầu tư lỗ ngay 300 triệu đồng.

Một trường hợp khác tại Việt Trì (Phú Thọ), nhà đầu tư đã đặt cọc 100 triệu nhưng sau đó chấp nhận bỏ cọc vì nhận thấy thị trường giảm nhiệt nhanh chóng. Những quyết định đầu tư vội vã, thiếu kiểm chứng, đã và đang khiến nhiều người trả giá đắt.

Thị trường sụt giảm toàn diện – Không riêng đất nền

Theo dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, mức độ quan tâm đến bất động sản trên toàn quốc giảm 18% so với tháng 3/2025. Trong đó:

• Căn hộ chung cư giảm 20%,
• Đất nền giảm 18%,
• Nhà riêng và nhà mặt phố giảm 14%.

Tại Hà Nội và TP.HCM, mức giảm sâu hơn: lượng tìm mua căn hộ và đất nền giảm lần lượt 23% và 21%. Đây là dấu hiệu rõ ràng cho thấy cơn sốt chỉ mang tính ngắn hạn, không có nền tảng phát triển bền vững.

Lời khuyên từ chuyên gia: Giá trị bất động sản nằm ở hạ tầng và nhu cầu thật

Theo bà Phạm Miền – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam:

“Giá bất động sản chỉ tăng trưởng bền vững khi gắn liền với hạ tầng giao thông, nhu cầu dân cư, hoạt động kinh tế thực tế

Điều này hoàn toàn đúng với nguyên tắc đầu tư: không chạy theo sóng – hãy chạy theo giá trị thực.

Trong dài hạn, những khu vực thực sự trở thành trung tâm hành chính – có ngân sách đầu tư công mạnh mẽ, hệ thống hạ tầng bài bản, dân cư dịch chuyển thật – sẽ là nơi có cơ hội tăng giá bền vững. Còn những vùng “sốt ảo” thiếu kết nối, tiện ích, việc giữ đất chỉ khiến dòng vốn bị đóng băng.

Tầm nhìn dài hạn là yếu tố sống còn

Ông Lê Đình Chung – chuyên gia phân tích thị trường – cho rằng trong năm 2025, tình trạng sốt đất cục bộ vẫn có thể xảy ra, nhưng đa phần chỉ ngắn hạn và xảy ra ở quy mô nhỏ. Các nhà đầu tư cần phân biệt rõ giữa cơ hội đầu tư thật và hiệu ứng tâm lý FOMO.

Tóm lại:

• Tin đồn có thể khiến giá đất tăng nhanh, nhưng cũng có thể làm nhà đầu tư “ngã đau”.
• Hãy đầu tư dựa trên giá trị thực, quy hoạch khả thi, dòng tiền thật và pháp lý rõ ràng.
• Tầm nhìn 3–5 năm là điều tối thiểu cần có nếu muốn tránh rủi ro và tối ưu lợi nhuận trong lĩnh vực bất động sản.