Từ 31/8, thẩm quyền xử phạt đất đai của cấp xã được mở rộng rất mạnh, nhưng đừng nhầm với mức phạt chậm sang tên

Từ ngày 31 tháng 8, Chủ tịch UBND cấp xã được trao thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính về đất đai lên tới 250 triệu đồng đối với cá nhân, và tương ứng 500 triệu đồng đối với tổ chức. So với mức cũ chỉ 5 triệu đồng, đây là một bước mở rộng thẩm quyền rất lớn.

Nhiều người đọc thấy con số này rồi ghép luôn với thông tin "chậm sang tên sổ đỏ bị phạt tới 6 triệu đồng từ 31/8" đang lan truyền gần đây. Cần tách bạch rõ hai chuyện này. Mức phạt cho hành vi không đăng ký biến động đất đai, tức thủ tục quen gọi là sang tên, vẫn giữ nguyên ở 2-3 triệu đồng với cá nhân và 4-6 triệu đồng với tổ chức. Quy định này đã áp dụng từ Nghị định 123/2024/NĐ-CP, có hiệu lực từ tháng 10 năm 2024, tức gần hai năm nay chứ không phải vừa ban hành.

Cái thay đổi thật sự từ 31/8 nằm ở quyền hạn xử lý, không nằm ở số tiền phạt.

Lý do thẩm quyền cấp xã phải tăng mạnh đến vậy cũng không khó hiểu, nếu nhìn vào bối cảnh rộng hơn. Từ giữa năm 2025, cả nước đã bỏ cấp huyện, chuyển sang mô hình chính quyền hai cấp gồm tỉnh và xã. Phường Hòa Xuân hiện nay chính là kết quả sáp nhập phường Hòa Xuân cũ với xã Hòa Châu và xã Hòa Phước. Khi cấp huyện không còn, những thẩm quyền từng nằm ở đó cần có nơi tiếp nhận, và cấp xã là nơi được chọn. Nâng trần phạt của Chủ tịch UBND cấp xã vì vậy nên hiểu là một bước hoàn thiện bộ máy sau khi bỏ cấp huyện, chứ chưa có cơ sở để khẳng định đây là dấu hiệu của một đợt kiểm tra hay siết chặt riêng đối với người dân.

Với người mua đất, điều đáng quan tâm hơn cả số tiền phạt lại nằm ở một nguyên tắc pháp lý ít được nhắc tới. Theo Bộ luật Dân sự, việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký, không phải từ thời điểm ký hợp đồng hay thời điểm thanh toán xong. Nghĩa là một giao dịch đã công chứng nhưng chưa đăng ký biến động thì về mặt pháp lý, quyền sử dụng đất vẫn chưa thật sự chuyển sang bên nhận. Khoản phạt 2-3 triệu đồng nếu bị phát hiện chậm chỉ là phần nổi. Phần đáng lo hơn là trong suốt thời gian chưa đăng ký, quyền của người mua chưa được xác lập trọn vẹn.

Luật Đất đai quy định thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động để hoàn tất đăng ký, áp dụng cho một số trường hợp cụ thể như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn. Với chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hay góp vốn, bên nhận quyền là bên chịu trách nhiệm đăng ký và cũng là bên bị xử phạt nếu chậm.

Một điểm mới khác của đợt sửa đổi lần này là bổ sung một trường hợp không bị áp mức phạt chậm đăng ký biến động, cụ thể là đất nhận theo thỏa thuận để triển khai dự án đầu tư theo Điều 127 Luật Đất đai. Cần hiểu đúng phạm vi của ngoại lệ này: nó chỉ loại trừ một chế tài cụ thể, không có nghĩa là miễn mọi nghĩa vụ đăng ký đất đai nói chung.

Với nhà đầu tư đang có đất tại khu vực Hòa Xuân, điều thực tế nên làm không phải là lo lắng vì một mức phạt mới, vì mức phạt không đổi. Điều nên làm là rà lại những lô đất đã giao dịch nhưng có thể còn chưa hoàn tất đăng ký biến động, và hoàn thiện sớm. Không phải vì sợ bị phạt vài triệu đồng, mà vì đó là bước quyết định quyền sử dụng đất đã thật sự thuộc về mình hay chưa.