Bài phỏng vấn TS Nguyễn Trí Hiếu trên Soha mấy hôm nay chia sẻ khá nhiều trên các nhóm đầu tư, và chúng chúng tôi nghĩ nó đáng để dừng lại đọc kỹ, chứ không chỉ lướt qua rồi thôi. Vì nếu Nghị quyết 21 được cụ thể hóa theo đúng tinh thần mà ông Hiếu mô tả, đây sẽ là một trong những thay đổi luật chơi lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam kể từ sau đổi mới. Và với những ai đang giữ đất nền, căn hộ ở Đà Nẵng nói chung, Hòa Xuân nói riêng, đây không phải chuyện của tương lai xa mà là chuyện cần tính đến ngay từ bây giờ trong bài toán dòng tiền của mình.

Ý tưởng cốt lõi mà ông Hiếu đưa ra khá rõ ràng. Nhà đầu tiên để ở thì không đánh thuế. Từ căn thứ hai trở đi, bất kể để ở hay để đầu tư, đều phải đóng thuế hằng năm dựa trên giá trị thị trường, giống mô hình property tax của Mỹ mà ông đang sống. Song song đó là đánh thuế cao với đất bỏ hoang không đưa vào sử dụng, siết quy trình đấu giá để tránh tình trạng đặt cọc rồi sang tay liên tục, và quan trọng không kém là kiểm soát tín dụng ngay từ đầu vào, ngân hàng không cho vay nếu người vay không chứng minh được kế hoạch xây dựng hay kinh doanh cụ thể trên đất.

Nhìn vào bản chất, đây là một bộ công cụ nhắm thẳng vào hành vi găm đất chờ giá, chứ không nhắm vào người mua nhà để ở hay nhà đầu tư có kế hoạch sử dụng đất rõ ràng. Với một khu vực như Hòa Xuân, nơi phần lớn giao dịch trong 10 năm qua là đất nền dự án đã có hạ tầng, có quy hoạch đồng bộ, việc đánh giá tác động cần tách bạch hai nhóm người giữ đất hoàn toàn khác nhau.

Nhóm thứ nhất là người mua để xây nhà ở, hoặc mua với kế hoạch khai thác cho thuê, kinh doanh cụ thể. Nhóm này gần như không bị ảnh hưởng nhiều bởi chính sách thuế kiểu này, vì bản chất họ đang sử dụng tài sản đúng mục đích. Thậm chí về dài hạn, nhóm này còn được hưởng lợi gián tiếp, vì khi nguồn cung đất bỏ hoang bị đẩy ra thị trường do chủ đất không muốn è cổ đóng thuế, giá đất sẽ bớt bị neo ảo, dễ tiếp cận hơn cho người có nhu cầu ở thực.

Nhóm thứ hai là những người mua nhiều lô, để đó chờ tăng giá, không xây dựng, không khai thác gì trong nhiều năm. Đây chính là nhóm sẽ chịu tác động trực tiếp và rõ rệt nhất nếu chính sách này đi vào thực tế. Bài toán dòng tiền của họ sẽ thay đổi hoàn toàn, từ chỗ chỉ tốn chi phí cơ hội khi giữ đất, sang việc mỗi năm phải trả một khoản thuế thực, cộng dồn theo số lượng bất động sản đang sở hữu. Với những ai đang cầm 3, 5, thậm chí chục lô đất tại Hòa Xuân hay các khu vực lân cận theo kiểu lướt sóng dài hạn, đây là lúc nên ngồi tính lại bài toán, chứ không nên đợi đến khi luật ra rồi mới xoay xở.

Một điểm chúng tôi thấy đáng chú ý hơn cả phần thuế, là chuyện siết tín dụng ngay từ khâu cho vay. Ông Hiếu nói khá thẳng, ngân hàng Mỹ không cho vay mua đất nếu người vay không chứng minh được kế hoạch xây nhà hay kinh doanh trên đất đó. Nếu Việt Nam đi theo hướng này, tác động sẽ đến sớm hơn và mạnh hơn cả thuế bất động sản, vì tín dụng vốn là đòn bẩy chính khiến nhiều người ôm được nhiều lô đất cùng lúc. Khi ngân hàng siết đầu vào, phần đông nhà đầu tư dùng đòn bẩy cao sẽ buộc phải cơ cấu lại danh mục sớm hơn dự kiến.

Về phía người mua nhà để ở, đề xuất khấu trừ lãi vay mua căn nhà đầu tiên khi tính thuế thu nhập cá nhân, cùng với tín dụng dài hạn lãi suất ổn định, là hướng đi đáng mừng nếu triển khai được. Đây là thứ mà thị trường Đà Nẵng, và cả Hòa Xuân, đang thiếu nhất hiện nay, một sản phẩm tín dụng mua nhà thực sự dài hơi và dễ đoán, thay vì lãi suất thả nổi khiến người mua nhà để ở luôn ở thế bất an.

Tất nhiên, cần nói rõ đây mới là định hướng nghiên cứu trong Nghị quyết 21, chưa phải luật, và khoảng cách giữa chủ trương với thực thi ở Việt Nam thường không ngắn, đặc biệt với một sắc thuế động chạm đến tài sản của số đông dân số. Việc định giá bất động sản sát thị trường để làm căn cứ tính thuế, cơ chế phân cấp cho địa phương quyết định thuế suất như ông Hiếu đề xuất, đều là những việc đòi hỏi hạ tầng quản lý dữ liệu đất đai mà nhiều địa phương, kể cả Đà Nẵng, còn phải xây dựng thêm.

Nhưng với vai trò nhà đầu tư, chúng tôi nghĩ điều nên làm không phải là chờ xem chính sách có ra hay không, mà là chuẩn bị tâm thế cho một thị trường vận hành khác đi. Đất để đó không sinh lợi sẽ ngày càng tốn chi phí giữ. Dòng tiền từ khai thác, cho thuê, hoặc từ việc phát triển sản phẩm thực trên đất, sẽ trở thành yếu tố quyết định hiệu quả đầu tư, thay vì chỉ trông chờ vào biên độ tăng giá theo thời gian như trước đây. Đây cũng là lý do chúng tôi vẫn luôn ưu tiên nhìn vào quy hoạch, hạ tầng và khả năng khai thác dòng tiền thực của một bất động sản, trước khi nhìn vào biên độ tăng giá kỳ vọng.