Thanh khoản bất động sản giảm: thị trường không thiếu người mua, mà thiếu sản phẩm vừa túi tiền

Số liệu mới công bố cho thấy mức độ quan tâm và tỷ lệ giao dịch bất động sản đang suy yếu rõ rệt trong nửa đầu năm 2026. Tại Hà Nội, lượng tìm kiếm nhà đất được ghi nhận giảm mạnh. Tỷ lệ giao dịch thành công tại nhiều dự án cũng thấp hơn đáng kể so với giai đoạn trước.

Nhìn bề mặt, đây có thể được hiểu là thị trường đang “mất cầu”. Nhưng nếu đọc kỹ hơn, vấn đề không đơn giản như vậy.

Nhu cầu ở thật vẫn còn rất lớn. Điều đang thiếu là sản phẩm có mức giá đủ gần với khả năng tài chính của người mua. Phần lớn người mua nhà để ở vẫn tìm kiếm căn hộ dưới ngưỡng 50 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nguồn cung mới trên thị trường sơ cấp lại tập trung nhiều ở nhóm giá cao hơn.

Khoảng cách này khiến nhu cầu không biến thành giao dịch.

Một gia đình có nhu cầu mua nhà không biến mất chỉ vì họ chưa xuống tiền. Họ vẫn cần chỗ ở. Nhưng khi giá bán vượt xa thu nhập, khoản vay quá nặng, chi phí cơ hội quá lớn, họ sẽ trì hoãn. Với nhà đầu tư, khi kỳ vọng tăng giá ngắn hạn không còn đủ hấp dẫn, dòng tiền đầu cơ cũng rút bớt khỏi thị trường.

Đó là lúc thanh khoản trở thành phép thử thật của mặt bằng giá.

Ở thị trường sơ cấp, chủ đầu tư thường có xu hướng giữ giá niêm yết. Việc giảm giá công khai không dễ, vì còn liên quan tới khách hàng đã mua trước đó, ngân hàng, định vị dự án và mặt bằng giá toàn khu. Vì vậy, áp lực thường xuất hiện trước ở thị trường thứ cấp. Người bán cá nhân, đặc biệt là người dùng đòn bẩy hoặc cần xoay dòng tiền, sẽ linh hoạt hơn trong việc giảm giá.

Diễn biến giá thứ cấp giảm tại Hà Nội và TP.HCM là tín hiệu đáng chú ý. Nó cho thấy thị trường đang bắt đầu phân loại lại tài sản. Không phải bất động sản nào cũng giữ giá như nhau. Những sản phẩm có giá quá cao so với khả năng khai thác, vị trí chưa đủ mạnh, pháp lý chưa rõ hoặc dòng tiền cho thuê yếu sẽ chịu áp lực lớn hơn.

Ở chiều ngược lại, nhu cầu với nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền tiếp tục rất lớn. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đến hết tháng 7/2026, cả nước có 875 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô hơn 773.000 căn, tương đương khoảng 77% chỉ tiêu của đề án. Tuy nhiên, con số này cần được hiểu đúng. Nó bao gồm cả dự án đã hoàn thành, đã khởi công và mới được chấp thuận chủ trương đầu tư. Vì vậy, nguồn cung thực tế có thể ở được, mua được hoặc thuê được vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu.

Điều này tạo ra một nghịch lý: thị trường dư sản phẩm đắt, nhưng thiếu sản phẩm phù hợp với túi tiền thật.

Với nhà đầu tư, đây không phải là giai đoạn chỉ nhìn vào tin hạ tầng, tin mở bán hay mức chiết khấu bề mặt. Câu hỏi quan trọng hơn là: ở mức giá hiện tại, ai là người mua cuối cùng, họ có đủ khả năng trả tiền không, và tài sản đó có tạo được dòng tiền đủ tốt nếu thị trường đi ngang lâu hơn dự kiến không?

Nếu câu trả lời không rõ, rủi ro thanh khoản sẽ lớn hơn rủi ro giá.

Giai đoạn tới, nhóm tài sản đáng theo dõi không nhất thiết là nơi được quảng bá nhiều nhất. Đó có thể là những khu vực có nhu cầu ở thật rõ, kết nối hạ tầng đã sử dụng được, giá thứ cấp đã điều chỉnh về vùng hợp lý hơn, và sản phẩm có thể cho thuê hoặc khai thác thực tế.

Thị trường bất động sản không chết. Nhưng thị trường đang bớt dễ dãi.

Tiền sẽ không còn chảy mạnh vào mọi sản phẩm chỉ vì “đất luôn tăng” hay “căn hộ không bao giờ giảm”. Dòng tiền sẽ chọn lọc hơn. Và khi dòng tiền chọn lọc, nhà đầu tư cũng phải đọc thị trường bằng thanh khoản thật, không chỉ bằng giá chào.