FTZ 5 Bà Nà rộng 90ha: điều đáng chú ý không chỉ là hai công trình 100m

ĐỌC NHANH 1p

• FTZ 5 rộng khoảng 90ha đã có chủ trương đầu tư và nhà đầu tư, không còn đơn thuần là một ý tưởng trên bản đồ.
• Hai công trình cao tối đa khoảng 100m vẫn thuộc phương án quy hoạch phân khu 1/2.000 đang lấy ý kiến, chưa nên hiểu là hai tòa nhà đã được chốt xây.
• Điều đáng theo dõi hơn chiều cao công trình là khả năng Bà Nà hình thành thêm một cực thương mại – du lịch – dịch vụ phía Tây Đà Nẵng. Với Hòa Xuân, hiện chưa đủ dữ kiện để nói tác động trực tiếp đến giá đất.

90ha này đáng chú ý ở chức năng, không phải ở con số 100m

Khu chức năng số 5 thuộc Khu thương mại tự do Đà Nẵng nằm tại xã Bà Nà, quy mô khoảng 90ha. Đây là một trong 7 vị trí của Khu thương mại tự do Đà Nẵng, tổng quy mô khoảng 1.881ha được Thủ tướng thành lập từ tháng 6/2025.

Điểm khác của FTZ 5 là nó không thiên về sản xuất hay logistics thuần túy. Phương án đang nghiên cứu dành không gian cho thương mại, bán lẻ, MICE, khách sạn nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí, chăm sóc sức khỏe chất lượng cao, cây xanh và mặt nước. Hai khu thương mại – dịch vụ tại cửa ngõ phía Bắc được định hướng cao tối đa 20 tầng, khoảng 100m.

Nhưng nếu chỉ nhìn vào “hai công trình 100m”, chúng ta dễ bỏ qua điều quan trọng hơn.

Một tổ hợp có hội nghị, thương mại, lưu trú, y tế và giải trí nếu được triển khai đúng định hướng có thể tạo thêm lý do để du khách ở lại lâu hơn, doanh nghiệp tổ chức hoạt động tại đây và lao động dịch vụ xuất hiện nhiều hơn.

Nói cách khác, câu hỏi với nhà đầu tư không nên chỉ là “tòa nhà cao bao nhiêu?”, mà là “khu này sau này kéo được bao nhiêu người đến làm việc, lưu trú và chi tiêu?”

Đó mới là dòng nhu cầu có khả năng tạo ảnh hưởng ra khu vực xung quanh.

Nhưng đừng vội suy thành “đất gần FTZ sẽ tăng”

Ở đây cần tách rất rõ hai chuyện.

UBND Đà Nẵng đã chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư đối với dự án hạ tầng FTZ 5 từ ngày 26/8/2025. Tuy nhiên, đến ngày 22/9/2026, hồ sơ Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 vẫn đang được UBND xã Bà Nà tổ chức lấy ý kiến cộng đồng dân cư.

Vì vậy, các chỉ tiêu 20 tầng, 100m, hệ số sử dụng đất hay cách bố trí từng khu chức năng nên được hiểu là nội dung của phương án quy hoạch đang hoàn thiện, không phải tiến độ xây dựng đã được xác lập.

Và kể cả khi FTZ 5 được triển khai đầy đủ, giá trị cũng không tự động lan đều ra mọi khu đất nằm quanh Bà Nà.

Một khu đất muốn hưởng lợi thực sự còn phụ thuộc vào tuyến giao thông kết nối, quy hoạch sử dụng đất, khả năng xây dựng, dân cư, hoạt động kinh doanh và quan trọng nhất là giao dịch thật trên thị trường.

Còn Hòa Xuân?

FTZ 5 đáng theo dõi như một phần của quá trình Đà Nẵng hình thành thêm các cực phát triển ngoài khu vực trung tâm.

Nhưng hiện chưa có căn cứ để nối một đường thẳng từ FTZ Bà Nà tới giá đất Hòa Xuân.

Nếu có tác động, nhiều khả năng đó sẽ là tác động gián tiếp và trung – dài hạn: thêm việc làm, thêm hoạt động dịch vụ, thay đổi mạng lưới giao thông và phân bố dân cư của thành phố.

Với một lô đất cụ thể ở Hòa Xuân, vị trí, pháp lý, dân cư và giá giao dịch thực tế vẫn quan trọng hơn một câu chuyện quy hoạch ở cách đó nhiều kilomet.

ĐỌC SÂU

FTZ 5 có quy mô khoảng 90ha, trong đó phương án hiện tại bố trí khoảng 49,3ha đất thương mại – dịch vụ và 27,1ha cây xanh. Hai ô DV-1 và DV-2 được định hướng cao tối đa 20 tầng, khoảng 100m; DV-5 tối đa khoảng 75m.

Cơ sở pháp lý quan trọng hiện có gồm Quyết định 1142/QĐ-TTg ngày 13/6/2025 thành lập Khu thương mại tự do Đà Nẵng; Quyết định 1175/QĐ-UBND ngày 26/8/2025 về chủ trương đầu tư và nhà đầu tư FTZ 5; và Quyết định 270/QĐ-BQL ngày 10/9/2026 phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch phân khu.

Điểm cần giữ tỉnh táo: phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch không đồng nghĩa toàn bộ đồ án chi tiết đã được phê duyệt, và quy hoạch cũng chưa đồng nghĩa công trình đã triển khai.

NHÀ ĐẦU TƯ NÊN THEO DÕI GÌ TIẾP?

1. Khi nào đồ án Quy hoạch phân khu 1/2.000 FTZ 5 được phê duyệt chính thức.
2. Tiến độ hạ tầng thực tế và những tuyến giao thông nào được ưu tiên kết nối khu vực Bà Nà.
3. Sau khi triển khai, khu vực có thực sự xuất hiện thêm lao động, khách lưu trú, dịch vụ và giao dịch bất động sản hay không.

Đó là những tín hiệu đáng tin hơn nhiều so với việc chỉ nhìn một phối cảnh đẹp hay con số “100m”.

Góc nhìn Đất Nền Hòa Xuân — dữ kiện rõ trước, quyết định sau.

NGUỒN

• Quyết định 1142/QĐ-TTg ngày 13/6/2025 của Thủ tướng Chính phủ về thành lập Khu thương mại tự do Đà Nẵng.
• UBND xã Bà Nà, thông tin lấy ý kiến cộng đồng đối với hồ sơ Quy hoạch phân khu FTZ 5 tỷ lệ 1/2.000, ngày 22/9/2026.
• Hồ sơ và thông tin quy hoạch FTZ 5 được tổng hợp trong nguồn bài ngày 24/9/2026.