Mua một căn hộ, thực ra đang mua hai loại tài sản khác nhau

Nghị quyết 21 tách bạch đất và công trình trong chung cư, cách người mua cần đọc lại giá trị của một căn hộ

Ngày 28/7/2026, Nghị quyết 21-NQ/TW được ban hành với một định hướng đáng chú ý dành cho thị trường chung cư. Nguyên văn nêu rõ: "giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư; trong đó, đối với chung cư xây dựng mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình". Cần lưu ý ngay từ đầu, đây là định hướng sửa luật, chưa phải quy định đã được luật sửa đổi ban hành. Chi tiết về phạm vi áp dụng, mốc thời hạn cụ thể, cơ chế tài chính khi xây lại sẽ được luật hóa trong thời gian tới.

Cụm "giao đất có thời hạn lâu dài" là một khái niệm mới, khác biệt tinh tế với cụm "giao đất ổn định lâu dài" trong Luật Đất đai 2024 hiện hành. Chính sự khác biệt này đang tạo ra các thảo luận về mô hình cụ thể mà luật sửa đổi có thể chọn, chẳng hạn tham chiếu thông lệ Singapore giao đất 99 năm. Với người mua chung cư hôm nay, điều cần làm không phải hoảng loạn mà là theo dõi sát các văn bản hướng dẫn sắp tới để biết luật cuối cùng đi tới đâu.

Theo pháp luật hiện hành, Điều 58 Luật Nhà ở 2023 đã có cơ chế cho tình huống chung cư hết niên hạn thiết kế. Cơ quan có thẩm quyền sẽ tổ chức kiểm định, nếu công trình vẫn an toàn thì tiếp tục được sử dụng, nếu buộc phải phá dỡ để xây lại thì cư dân có quyền và nghĩa vụ tham gia vào quá trình đó. Nghị quyết 21 tiếp tục làm rõ định hướng này ở một tầng khác, và sẽ có văn bản luật cụ thể hóa sau.

Điều đáng quan tâm nằm ở góc nhìn cấu trúc mà nhiều người mua trước nay ít khi tách bạch. Khi mua một căn hộ chung cư, người mua thực chất sở hữu hai thứ: quyền sở hữu riêng đối với căn hộ, và quyền sử dụng đất chung theo phần đối với diện tích đất dùng chung của dự án. Đây là cơ chế đã có từ trước, chỉ là thị trường ít nói tới, và người mua thường xem cả căn hộ như một tài sản duy nhất khi tính giá.

Một ví dụ minh họa để dễ hình dung. Với một dự án diện tích khoảng 70.000 m2, sau khi trừ đi phần đất công cộng bàn giao nhà nước, đất trường học, đất nhà phố thuộc phân khu khác, phần đất dùng chung của khối căn hộ có thể còn khoảng 33.000 m2. Nếu dự án đó có 2.200 căn hộ, phép chia bình quân cho ra khoảng 15 m2. Đây chỉ là mức quy đổi bình quân của quyền sử dụng đất chung trong ví dụ này, không có nghĩa mỗi căn hộ được cấp một ô đất riêng, cũng không có nghĩa từng căn có tỷ lệ quyền bằng nhau. Tỷ lệ quyền của từng căn còn phụ thuộc diện tích căn hộ và hồ sơ pháp lý của tòa nhà và dự án.

Ý nghĩa của cách nhìn này nằm ở chỗ nó gợi cho người mua một số câu hỏi trước đây ít khi đặt ra. Quy mô quỹ đất dùng chung của dự án là bao nhiêu, mật độ căn hộ trên phần đất chung dày hay thưa, tiềm năng tái phát triển của khu đất khi công trình tới cuối vòng đời ra sao. Hai dự án cùng vị trí, cùng mức giá, nhưng có cấu trúc quỹ đất khác nhau có thể sẽ được thị trường định giá khác nhau khi các quy định về niên hạn dần được luật hóa và triển khai.

Song song với định hướng cho chung cư, Nghị quyết 21 cũng nhắc lại chủ trương hạn chế tối đa việc phân lô bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt là các đô thị lớn. Cần nói rõ để tránh nhầm lẫn, đây không phải là quy định mới xuất hiện lần đầu. Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hiệu lực từ 1/8/2024, đã hạn chế phân lô bán nền tại khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III. Nghị quyết 21 cho thấy định hướng tiếp tục thắt chặt khi sửa luật lần này, còn phạm vi và cơ chế cụ thể ra sao thì phải chờ các văn bản được ban hành.

Với người đang cân nhắc giữa các loại tài sản bất động sản, thông điệp không phải là loại này thắng loại kia. Đất nền có cấu trúc pháp lý riêng, ràng buộc quy hoạch riêng, cũng có thể bị thu hồi theo luật, không phải một dạng tài sản tuyệt đối không ràng buộc. Chung cư có cấu trúc sở hữu riêng, bao gồm quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất chung theo phần. Mỗi loại có bài toán giá trị khác nhau, phù hợp với mục tiêu khác nhau. Điều mà Nghị quyết 21 đang làm là đặt lại một số ranh giới cho rõ ràng hơn, để người mua ở cả hai phía đều nhìn được đúng bản chất thứ mình đang bỏ tiền ra.

Trước khi xuống tiền, hãy nhìn kỹ hồ sơ pháp lý, quy mô quỹ đất chung, mật độ xây dựng, quy hoạch dài hạn của khu vực. Giá trị bền vững luôn nằm ở việc hiểu đúng tài sản, không nằm ở việc chọn nhãn nào nghe hấp dẫn hơn.