04/01/2025 Nam Hòa Xuân Đà Nẵng mới nhất 2024 | Hotline 0901266199
04/01/2025 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023: Siết phân lô bán nền, giá bất động sản có tăng?
Thị trường bất động sản luôn là một kênh đầu tư hấp dẫn, thu hút sự quan tâm của nhiều người. Tuy nhiên, sau một giai đoạn biến động mạnh, nhà đầu tư đang thận trọng hơn trong việc "xuống tiền". Vậy liệu thời điểm hiện tại có phải là lúc thích hợp để đầu tư vào căn hộ chung cư? Bài viết này sẽ phân tích các yếu tố then chốt của thị trường, đánh giá tiềm năng và rủi ro, đồng thời đưa ra một số lời khuyên cho nhà đầu tư.
Thị trường bất động sản Việt Nam đã và đang duy trì đà tăng trưởng tích cực trong năm 2025 1. Sau giai đoạn trầm lắng, thị trường đang có dấu hiệu phục hồi với tỷ lệ hấp thụ chung đạt 72% 2. Tuy nhiên, nguồn cung vẫn còn hạn chế so với nhu cầu thực tế, ước tính thiếu khoảng 1 triệu đơn vị nhà ở mỗi năm ở khu vực đô thị 3. Giá bán nhà ở nói chung và căn hộ chung cư nói riêng đang có xu hướng tăng, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội và Đà Nẵng 3.
Đà Nẵng là một trong những thị trường bất động sản sôi động nhất cả nước. Với lợi thế về du lịch, hạ tầng phát triển và quy hoạch đô thị bài bản, Đà Nẵng đang thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư 4. Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam, giá chung cư tại Đà Nẵng đã tăng gần 50% so với quý II/2019 3. Sự tăng trưởng của ngành du lịch cũng góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản Đà Nẵng phát triển 5. 10 tháng đầu năm 2024, Đà Nẵng đón gần 9,3 triệu lượt khách lưu trú, tăng gần 32% so với cùng kỳ năm 2023 6. Phía Đông Đà Nẵng, với lợi thế về bãi biển, đang được dự báo sẽ là khu vực phát triển mạnh trong tương lai 7.
Giá đất nền, đã tách thửa, pháp lý đầy đủ cũng phục hồi và tăng trưởng mạnh 2. Đặc biệt, các lô đất giá trị thấp, khoảng dưới 30 triệu đồng/m2 tại các thành phố có hạ tầng đã phát triển hoặc đã có kế hoạch phát triển được “săn đón”, với mức giá tăng từ 15% so với cuối năm trước 8. Nguồn cung và thanh khoản căn hộ chung cư ở mức trung bình 9. Các căn hộ thường được thiết kế với đầy đủ các không gian sống với những chức năng cơ bản như: phòng khách, phòng ngủ, phòng bếp, nhà vệ sinh 10.
Sự lên ngôi của các đô thị hạng sang:
Bên cạnh đó, thị trường bất động sản Đà Nẵng cũng chứng kiến sự lên ngôi của những đô thị hạng sang 6. Giới đầu tư đang quan tâm đến các sản phẩm bất động sản tạo ra dòng tiền từ dịch vụ lưu trú dành cho khách du lịch 6. Sự tăng trưởng của ngành du lịch đang thúc đẩy nhu cầu về chỗ ở cao cấp, dẫn đến sự phát triển của các khu đô thị hạng sang và có khả năng làm tăng giá trị bất động sản 6.
Ảnh hưởng của hạ tầng đến các tỉnh lân cận:
Sự phát triển hạ tầng của Đà Nẵng cũng tác động đến giá đất nền tại các tỉnh, thành vùng ven. Nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển nhu cầu sang các khu vực này với mức giá “mềm” hơn, hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng, quy hoạch đô thị 2.
Tuy nhiên, cần xem xét kỹ hơn về nhu cầu thực sự của thị trường căn hộ chung cư tại Đà Nẵng. So với Hà Nội và TP.HCM, nơi quỹ đất hạn hẹp và mật độ dân số cao, nhu cầu về căn hộ chung cư tại Đà Nẵng không lớn. Người dân Đà Nẵng vẫn có xu hướng ưa chuộng nhà đất hơn, một phần do văn hóa sở hữu đất đai và tâm lý "ăn chắc mặc bền" 11.
Quỹ đất của Đà Nẵng vẫn còn nhiều dư địa phát triển, chưa đến mức khan hiếm như Hà Nội và TP.HCM 13. Điều này khiến cho người dân chưa thực sự có nhu cầu cấp thiết phải chuyển sang ở căn hộ chung cư.
Mức tăng trưởng 50% của giá căn hộ chung cư Đà Nẵng trong thời gian qua một phần có thể đến từ hiệu ứng FOMO (Fear Of Missing Out - nỗi sợ bỏ lỡ cơ hội) của thị trường, khi chứng kiến sự tăng giá mạnh mẽ của bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM 15. Tâm lý này có thể khiến nhà đầu tư "đu đỉnh", mua vào ở mức giá cao và đối mặt với rủi ro thua lỗ khi thị trường điều chỉnh.
Giá căn hộ chung cư chịu tác động bởi nhiều yếu tố, bao gồm:
Nguồn cung - Cầu:
Nguồn cung căn hộ chung cư hiện nay vẫn còn hạn chế so với nhu cầu, đặc biệt là ở phân khúc trung cấp và bình dân. Điều này tạo áp lực tăng giá cho thị trường 3.
Nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn luôn ở mức cao, đặc biệt là từ người dân nhập cư và các gia đình trẻ 3.
Giá chung cư cao cấp tăng "khó kiểm soát", một phần do các dự án được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao, chi phí đầu tư, đất đai tăng cao 9.
Yếu tố vĩ mô:
Lãi suất cho vay mua nhà có xu hướng tăng nhẹ trong thời gian tới có thể ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của người mua 16.
Các chính sách của Nhà nước về đất đai, nhà ở, tín dụng... cũng tác động đến thị trường bất động sản 17.
Tâm lý thị trường, biến động kinh tế vĩ mô... cũng tác động đến giá căn hộ chung cư 18.
Yếu tố vi mô:
Vị trí - Môi trường: Vị trí của dự án là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá căn hộ. Các dự án ở vị trí trung tâm, gần các tiện ích, hạ tầng giao thông thuận lợi thường có giá cao hơn. Môi trường sống xung quanh dự án, bao gồm không gian xanh, tiện ích, an ninh... cũng ảnh hưởng đến giá trị của căn hộ 18.
Đặc điểm căn hộ - Dịch vụ: Diện tích, thiết kế, chất lượng xây dựng, tiện ích nội khu... của căn hộ cũng là những yếu tố tác động đến giá bán 18. Chất lượng quản lý vận hành, dịch vụ tiện ích của tòa nhà cũng ảnh hưởng đến giá trị của căn hộ 18.
Chủ đầu tư: Uy tín và năng lực của chủ đầu tư cũng là yếu tố được người mua quan tâm, ảnh hưởng đến quyết định đầu tư 18.
Yếu tố xã hội:
Các yếu tố xã hội như dân số, tỷ lệ người cao tuổi, tỷ lệ tội phạm cũng ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư 18.
Thành phố |
Mức tăng giá so với quý II/2019 |
Giá trung bình mỗi mét vuông |
Ghi chú |
---|---|---|---|
Hà Nội |
72,4% |
Tăng trưởng mạnh nhất |
|
Đà Nẵng |
49,9% |
Đứng thứ hai về mức tăng trưởng |
|
TP.HCM |
34,3% |
Tăng trưởng chậm hơn do thị trường mới bắt đầu ghi nhận các dự án mở bán từ quý III/2024 |
Nguồn: 3
Nhìn chung, giá căn hộ chung cư tại Đà Nẵng đang ở mức thấp hơn so với Hà Nội và TP.HCM, nhưng có tốc độ tăng trưởng nhanh 3. Với mức giá "mềm" hơn và tốc độ tăng trưởng nhanh, thị trường căn hộ Đà Nẵng mang đến cơ hội sinh lời cao hơn so với Hà Nội và TP.HCM 3. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng tốc độ tăng trưởng này có thể chậm lại khi hiệu ứng FOMO giảm bớt và nhu cầu thực sự của thị trường chưa đủ lớn.
Những yếu tố hỗ trợ tăng giá:
Du lịch phát triển: Đà Nẵng là một trong những trung tâm du lịch lớn của cả nước, thu hút lượng lớn khách du lịch trong và ngoài nước. Điều này tạo động lực cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng và căn hộ cho thuê phát triển 5.
Hạ tầng đồng bộ: Đà Nẵng đang đẩy mạnh đầu tư phát triển hạ tầng giao thông, đô thị, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển 4.
Chính sách thu hút đầu tư: Đà Nẵng đang có nhiều chính sách thu hút đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án mới được triển khai 8.
Những yếu tố cản trở tăng giá:
Tuy nhiên, bên cạnh những yếu tố hỗ trợ, thị trường căn hộ chung cư Đà Nẵng cũng đối mặt với những yếu tố cản trở tiềm năng tăng giá trong thời gian tới:
Nhu cầu thực tế không cao: Nhu cầu căn hộ tại Đà Nẵng không cao như Hà Nội và TP.HCM do người dân ưa chuộng nhà đất, quỹ đất rộng và tâm lý "ăn chắc mặc bền" 11.
Thanh khoản thấp: Nguồn cung căn hộ chung cư ở mức trung bình và thanh khoản không cao 29.
Lợi nhuận đầu tư thấp: Mặt bằng giá chung cư Đà Nẵng không hề thấp, trong khi lợi nhuận từ cho thuê không cao do nhu cầu thuê không lớn.
Rủi ro thị trường chung: Thị trường bất động sản có tính chu kỳ, giá căn hộ có thể biến động theo xu hướng chung của thị trường, tiềm ẩn rủi ro thua lỗ 20.
Cạnh tranh từ đất nền: Giá đất nền tại Đà Nẵng đang có xu hướng tăng mạnh, thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư 2. Điều này có thể khiến dòng vốn đầu tư vào căn hộ chung cư bị phân tán.
Hiệu ứng FOMO giảm: Mức tăng trưởng 50% của giá căn hộ chung cư Đà Nẵng trong thời gian qua một phần đến từ hiệu ứng FOMO. Khi hiệu ứng này giảm bớt, giá căn hộ có thể chững lại hoặc điều chỉnh giảm 15.
Bên cạnh những tiềm năng, đầu tư vào căn hộ chung cư cũng tiềm ẩn những rủi ro nhất định:
Rủi ro thị trường: Thị trường bất động sản có tính chu kỳ, giá căn hộ có thể biến động theo xu hướng chung của thị trường 20. Thị trường đang có xu hướng giảm nhẹ ở phân khúc cao cấp 21.
Rủi ro pháp lý: Cần lưu ý đến tính pháp lý của dự án, tránh các dự án có tranh chấp, vướng mắc pháp lý 17.
Rủi ro về chất lượng - Quản lý: Cần tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư, chất lượng xây dựng, thiết kế của dự án để tránh rủi ro về chất lượng công trình 23. Chất lượng quản lý vận hành của tòa nhà cũng ảnh hưởng đến giá trị căn hộ và khả năng sinh lời của nhà đầu tư. Các căn hộ cao cấp yêu cầu phí quản lý, bảo trì cao hơn so với các phân khúc khác, ảnh hưởng đến dòng tiền của nhà đầu tư 23.
Một số dự án căn hộ chung cư tiềm năng tại Đà Nẵng có thể kể đến như: The Filmore Da Nang 24, các dự án của Sun Group 25, 7 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán 26. Nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ thông tin về chủ đầu tư, vị trí, quy mô, tiện ích, pháp lý... của từng dự án trước khi quyết định đầu tư 22.
Trước khi quyết định đầu tư, nhà đầu tư nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia bất động sản để có cái nhìn tổng quan về thị trường, đánh giá tiềm năng và rủi ro, lựa chọn dự án phù hợp. Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản nhà ở dự báo sẽ phát triển trong năm 2025 nhờ triển vọng kinh tế tích cực và nguồn cung mới gia tăng 16. Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng được khuyến cáo nên thận trọng, xem xét kỹ các yếu tố rủi ro, lựa chọn dự án phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính 27.
Căn cứ vào những phân tích trên, có thể thấy đầu tư vào căn hộ chung cư tại Đà Nẵng trong thời điểm hiện tại tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn so với trước đây. Thị trường có thể đã qua giai đoạn tăng trưởng nóng, và nhà đầu tư cần thận trọng hơn trong việc "xuống tiền".
Những điểm cần lưu ý:
Nhu cầu thực tế: Nhu cầu căn hộ chung cư tại Đà Nẵng không cao, chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng và cho thuê 30.
Thanh khoản: Thanh khoản thị trường không cao, tiềm ẩn rủi ro khó bán lại 29.
Lợi nhuận: Lợi nhuận cho thuê không cao, trong khi giá căn hộ đã tăng mạnh.
Rủi ro thị trường: Thị trường bất động sản nói chung đang có dấu hiệu chững lại, giá căn hộ có thể điều chỉnh giảm 20.
Lời khuyên cho nhà đầu tư:
Thận trọng: Cần hết sức thận trọng khi đầu tư vào căn hộ chung cư Đà Nẵng trong thời điểm hiện tại.
Nghiên cứu kỹ: Tìm hiểu kỹ thông tin về thị trường, dự án, chủ đầu tư, bao gồm các yếu tố pháp lý 22.
Cân nhắc kỹ: Xem xét kỹ lưỡng các yếu tố rủi ro, so sánh với các kênh đầu tư khác.
Ưu tiên nhu cầu thực: Ưu tiên các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có tiềm năng cho thuê tốt.
Không sử dụng đòn bẩy tài chính: Hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt khi lãi suất có xu hướng tăng 28.
Tham khảo ý kiến chuyên gia: Tham khảo ý kiến của các chuyên gia bất động sản trước khi đưa ra quyết định đầu tư.
Theo dõi thị trường: Theo dõi sát sao diễn biến thị trường để có những điều chỉnh kịp thời 28.
Bài viết này chỉ mang tính chất tham khảo. Nhà đầu tư nên tìm hiểu thêm thông tin và tham khảo ý kiến chuyên gia tài chính trước khi đưa ra quyết định đầu tư.
Nguồn trích dẫn
1. Bất động sản 2025 duy trì đà tăng trưởng tích cực - Diễn đàn Doanh nghiệp, truy cập vào tháng 1 3, 2025, https://diendandoanhnghiep.vn/bat-dong-san-2025-duy-tri-da-tang-truong-tich-cuc-10148338.html
2. Giá căn hộ tăng mạnh, Hà Nội, Đà Nẵng, TPHCM dẫn đầu - VOH, truy cập vào tháng 1 3, 2025, https://voh.com.vn/chinh-tri-xa-hoi/gia-can-ho-tang-manh-ha-noi-da-nang-tphcm-dan-dau-573575.html
3. Giá chung cư Hà Nội và Đà Nẵng tăng mạnh, vượt TP. HCM - aFamily, truy cập vào tháng 1 3, 2025, https://afamily.vn/gia-chung-cu-tang-kho-kiem-soat-ha-noi-tang-724-da-nang-vuot-tphcm-tang-gan-50-20241231154234041.chn
4. Giá chung cư Hà Nội chững lại, Đà Nẵng tăng mạnh - Báo Lao động, truy cập vào tháng 1 3, 2025, https://laodong.vn/bat-dong-san/gia-chung-cu-ha-noi-chung-lai-da-nang-tang-manh-1420906.ldo
5. Du lịch tăng trưởng thúc đẩy thị trường bất động sản Đà Nẵng - Báo VnExpress, truy cập vào tháng 1 3, 2025, https://vnexpress.net/du-lich-tang-truong-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-da-nang-4806989.html
6. Thị trường bất động sản Đà Nẵng: Sự lên ngôi của những đô thị hạng sang, truy cập vào tháng 1 3, 2025, https://thoibaotaichinhvietnam.vn/thi-truong-bat-dong-san-da-nang-su-len-ngoi-cua-nhung-do-thi-hang-sang-164822.html
7. Dự báo thị trường bất động sản Đà Nẵng trong tương lai - MizuLand, truy cập vào tháng 1 3, 2025, https://mizuland.vn/thi-truong-bat-dong-san-da-nang.html
8. Nguồn cung nhà ở tăng mạnh, giá cũng liên tục tăng - VnEconomy, truy cập vào tháng 1 3, 2025, https://vneconomy.vn/nguon-cung-nha-o-tang-manh-gia-cung-lien-tuc-tang.htm
9. Chuyên gia dự báo trái chiều về thị trường chung cư năm 2025, truy cập vào tháng 1 3, 2025, https://kinhdoanhvaphattrien.vn/chuyen-gia-du-bao-trai-chieu-ve-thi-truong-chung-cu-nam-2025-41100.html
10. 5 yếu tố tác động lớn đến giá bán căn hộ có thể bạn chưa biết - Báo Thừa Thiên Huế, truy cập vào tháng 1 3, 2025, https://baothuathienhue.vn/kinh-te/5-yeu-to-tac-dong-lon-den-gia-ban-can-ho-co-the-ban-chua-biet-128210.html
11. Người dân Đà Nẵng chuộng nhà đất hơn chung cư, căn hộ - Báo Lao động, truy cập vào tháng 1 3, 2025, https://laodong.vn/bat-dong-san/nguoi-dan-da-nang-chuong-nha-dat-hon-chung-cu-can-ho-926716.ldo
12. Người dân Đà Nẵng chuộng nhà đất hơn chung cư, căn hộ - Báo Xây dựng, truy cập vào tháng 1 3, 2025, https://baoxaydung.com.vn/nguoi-dan-da-nang-chuong-nha-dat-hon-chung-cu-can-ho-309181.html
13. Hết quỹ đất, Đà Nẵng muốn phát triển phải chọn công nghệ cao, chip bán dẫn, truy cập vào tháng 1 3, 2025, https://laodong.vn/kinh-doanh/het-quy-dat-da-nang-muon-phat-trien-phai-chon-cong-nghe-cao-chip-ban-dan-1271910.ldo
14. Đà Nẵng mở rộng quỹ đất công nghiệp, thu hút LÀN SÓNG ĐẦU TƯ mới | CafeLand, truy cập vào tháng 1 3, 2025, https://www.youtube.com/watch?v=uSTKYKdY0eo
15. Tâm lý FOMO trong thị trường bất động sản - THƯ VIỆN NHÀ ĐẤT, truy cập vào tháng 1 3, 2025, https://thuviennhadat.vn/phap-luat-doi-song/tam-ly-fomo-trong-thi-truong-bat-dong-san-602143.html
16. Bất động sản nhà ở kỳ vọng “bùng nổ” trong năm 2025 nhờ triển vọng kinh tế và nguồn cung mới - Nhịp sống kinh tế Việt Nam & Thế giới - VnEconomy, truy cập vào tháng 1 3, 2025, https://vneconomy.vn/bat-dong-san-nha-o-ky-vong-bung-no-trong-nam-2025-nho-trien-vong-kinh-te-va-nguon-cung-moi.htm
17. Đầu tư căn hộ chung cư với những bí quyết sinh lời cao - Empire City Thủ Thiêm, truy cập vào tháng 1 3, 2025, https://empirecityvn.com/dau-tu-can-ho-chung-cu-voi-nhung-bi-quyet-sinh-loi-cao/
18. Yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư trên địa bàn quân Bắc, truy cập vào tháng 1 3, 2025, https://philarchive.org/archive/HNGYTN
19. CÁC YẾU TỐ ĐỊNH GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ CHÍNH XÁC, truy cập vào tháng 1 3, 2025, https://www.inavn.vn/cac-yeu-to-dinh-gia-can-ho-chung-cu-chinh-xac.html
20. “Bí kíp gia truyền” đầu tư căn hộ chung cư sinh lời cao - Mai Việt Land, truy cập vào tháng 1 3, 2025, https://maivietland.vn/kinh-nghiem/bi-kip-gia-truyen-dau-tu-can-ho-chung-cu-sinh-loi-cao/0.html/
21. Dự báo thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh trong năm 2025 - SGO Land, truy cập vào tháng 1 3, 2025, https://sgoland.vn/chi-tiet-tin-tuc/1505/du-bao-thi-truong-bat-dong-san-tp-ho-chi-minh-trong-nam-2025
22. Kinh nghiệm đầu tư bất động sản an toàn, bền vững - ACB, truy cập vào tháng 1 3, 2025, https://acb.com.vn/thu-vien/kinh-nghiem-dau-tu-bat-dong-san-an-toan-ben-vung
23. Cơ hội hay rủi ro khi đầu tư vào căn hộ chung cư cao cấp?, truy cập vào tháng 1 3, 2025, https://thuviennhadat.vn/bat-dong-san-360/co-hoi-hay-rui-ro-khi-dau-tu-vao-can-ho-chung-cu-cao-cap-626550.html
24. Chủ đầu tư The Filmore Da Nang có uy tín và tiềm lực phát triển ra sao?, truy cập vào tháng 1 3, 2025, https://thuviennhadat.vn/bat-dong-san-360/chu-dau-tu-the-filmore-da-nang-co-uy-tin-va-tiem-luc-phat-trien-ra-sao-555397.html
25. Các Dự án Căn Hộ Sun Group Đà Nẵng [Cập Nhật 2025] - Batdongsan.kiengiang, truy cập vào tháng 1 3, 2025, https://batdongsan.kiengiang.vn/can-ho-sun-group-da-nang/
26. Đà Nẵng: 7 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán - VnEconomy, truy cập vào tháng 1 3, 2025, https://vneconomy.vn/da-nang-7-du-an-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-du-dieu-kien-ban.htm
27. Chung cư cao cấp dẫn dắt thị trường bất động sản 2025, truy cập vào tháng 1 3, 2025, https://thoibaonganhang.vn/chung-cu-cao-cap-dan-dat-thi-truong-bat-dong-san-2025-159536.html
28. Những Điều Cần Biết Khi Đầu Tư Bất Động Sản - Ngọc Châu Á, truy cập vào tháng 1 3, 2025, https://ngocchaua.vn/nhung-dieu-can-biet-khi-dau-tu-bat-dong-san
29. Bất động sản Đà Nẵng: Đất nền đi ngang, căn hộ dần hồi phục - baodautu, truy cập vào tháng 1 3, 2025, https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-da-nang-dat-nen-di-ngang-can-ho-dan-hoi-phuc-d230213.html
30. Căn hộ Đà Nẵng giá trăm triệu/m2 bung hàng, chung cư cũ đắt đỏ vẫn được săn tìm, truy cập vào tháng 1 3, 2025, https://vietnamnet.vn/can-ho-da-nang-gia-tram-trieu-m2-bung-hang-chung-cu-cu-dat-do-van-duoc-san-tim-2337188.html
LIÊN HỆ SÀN ĐẤT NỀN HOÀ XUÂN QUA:
MIỄN PHÍ KÝ GỞI
Đăng tin "Một Lần" cả "Nghìn Người Xem".
Lô 33, B2.24, khu đô thị Nam Hòa Xuân, TP Đà Nẵng
Tầng 11, Tòa nhà ACB, 218 Bạch Đằng, Đà Nẵng