Năm 2023 có thể là năm phát triển không đồng nhất cho thị trường bất động sản, các chuyên gia cho rằng có thể xuất hiện những rủi ro mà nhà đầu tư cần phải đối phó với nó.

TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhận định: Năm nay thị trường bất động sản phát triển khá bất thường và khác biệt so với thế giới và khu vực.

Có 4 nguyên nhân gây ra sự khác biệt này:

1. Đó là thị trường đang điều chỉnh mạnh

2. Doanh nghiệp và nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính

3. Đầu cơ

4. Cuối cùng là tâm lý đám đông vẫn còn nặng nề.
 

Theo đó, TS. Cấn Văn Lực cho biết, hiện nay có 6 vấn đề tác động lớn đến thị trường bất động sản bao gồm:

1. Kinh tế vĩ mô bao gồm tăng trưởng, lạm phát, thu nhập, tỷ giá tác động rất mạnh

2. Vấn đề pháp lý và thách thức trong vấn đề quản lý

3. Vấn đề về quy hoạch và cơ sở hạ tầng

4. Yếu tố tài chính: thuế phí

5. Nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn từ các kênh vốn khác

6. Vấn đề về các thông tin dữ liệu, tính minh bạch của thị trường và vấn đề liên quan đến cung cầu và giá mua bán trên thị trường

Nhận định của PGS.TS Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đã đưa ra 3 kịch bản và 5 rủi ro cho thị trường 2023.

•  Kịch bản thứ nhất: Thị trường tiếp tục điều chỉnh theo hướng thu hẹp, thực chất hơn. Nhiều khả năng thị trường sẽ phát triển theo xu hướng này.

•  Kịch bản thứ hai: Có thể tích cực hơn do bộ ba Luật Kinh doanh bất động sản xuất hiện nhiều yếu tố thuận lợi. Khi đó, vốn trong nước sẽ được kích hoạt và hấp thu để đón chờ một chu kỳ đi lên mới. Thị trường bất động sản vượt qua điểm lõm. Kịch bản này có thể xảy ra nhưng xác suất thấp vì có nhiều điều kiện nằm ngoài khả năng của nền kinh tế Việt Nam.

•  Kịch bản thứ ba: Thị trường đi xuống do các khoản nợ đến hạn. Theo ông Chung, kịch bản này khó xảy ra nhưng không phải không thể xảy ra.

5 Rủi ro cho thị trường 2023

Vị chuyên gia cũng đưa ra những rủi ro mà thị trường năm sau có thể gặp phải.

Thứ nhất là rủi ro kinh tế quốc tế. Kinh tế thế giới đang tiềm tàng những bất ổn. Vấn đề là khi nào thì khủng hoảng nổ ra, liệu quy mô cuộc khủng hoảng lớn thế nào?

Thứ hai là rủi ro kinh tế vĩ mô. Ông Chung cho rằng lạm phát, lãi suất và tỷ giá có tiếp tục tăng hay không? Tín dụng đối với thị trường bất động sản có tiếp tục bị kiểm soát hay không? Đầu tư công có tiếp tục giải ngân thấp hay không? Đầu tư nước ngoài có biến động thế nào? Vấn đề xuất nhập khẩu, nhất là xăng dầu được quản lý thế nào? Đó là những rủi ro kinh tế vĩ mô tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản.

Thứ ba, rủi ro thị trường. Ông Chung cho rằng, thị trường bất động sản đang điều chỉnh theo hướng đi xuống. Nếu không có chính sách nào đặc biệt, thị trường sẽ tiếp tục điều chỉnh xuống cho tương ứng với khoản tài chính đã bị rút khỏi hiện trường do các doanh nghiệp lâm vào tình trạng khó khăn.

Mặt khác, do năm 2019-2021, thị trường bùng phát, do đó, một phần rất lớn tài chính cần thu hút để thanh quyết toán các giao dịch sẽ cần đến trong năm 2022-2023 nhưng hiện nay nguồn tài chính này không những không như kì vọng mà còn bị sụt giảm. Hệ quả là thị trường sẽ tiếp tục bị thu hẹp.

Thứ tư là rủi ro đối tác. Ngoài những rủi ro như các năm, hiện nay xuất hiện thêm rủi ro phái sinh là một số doanh nghiệp bị phong tỏa tài sản do liên quan đến các doanh nghiệp đang gặp các vấn đề pháp lý. Ngoài ra, một số doanh nghiệp khác đang có những diễn biến tài chính khó khăn.

Thứ năm là rủi ro chính sách. Theo ông Chung, các vấn đề liên quan đến chính sách tín dụng, lãi suất, tỷ giá… nếu thay đổi theo hướng tăng cao hơn nữa sẽ tác động đến thị trường bất động sản.

Đặc biệt, trong năm 2023, Luật Đất đai, Luật nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sẽ được thông qua. Trong đó, thuế nhà đất (hoặc thuế tài sản) sẽ được đưa ra và thị trường bất động sản - một khách hàng tiềm năng của các luật này, sẽ bị ảnh hưởng. Chính sách đầu tư, nhất là đầu tư tư nhân có định hướng hỗ trợ mạnh cho thị trường bất động sản hay không…

Thanh Phong

Nhịp sống thị trường