Tóm tắt:

• Giá BĐS tăng phi mã so với thu nhập: Giai đoạn 2015-2023, giá nhà tại Hà Nội & TP.HCM tăng 80-120%, trong khi thu nhập chỉ tăng chưa tới 40%. Đây là con số "biết nói", giải thích trực diện nhất cho nỗi trăn trở của người dân.
• Chi phí "vô hình" là thủ phạm chính: Một dự án mất 3-5 năm để xong pháp lý. Thời gian chờ đợi này cộng với các "chi phí chìm" (chi phí không chính thức) là gánh nặng khổng lồ mà cuối cùng người mua phải gánh.
• Người mua gánh thêm 8-15% chi phí ngoài giá nhà: Con số này bao gồm các loại thuế, phí (VAT, trước bạ, bảo trì...). Đây là một sự thật mà nhiều người mua không lường trước, gây bất ngờ và áp lực tài chính.
• Thị trường lệch pha và thiếu "nhạc trưởng": Cung-cầu không gặp nhau (thiếu nhà ở vừa túi tiền, thừa phân khúc cao cấp), tình trạng đầu cơ và thiếu vai trò điều tiết của Nhà nước đã đẩy thị trường đi quá xa.
• Cần "bàn tay hữu hình" của Nhà nước: Chuyên gia đồng loạt kêu gọi Nhà nước phải vào cuộc mạnh mẽ hơn, không chỉ giám sát mà phải "kiến trúc sư điều tiết" thị trường bằng các công cụ pháp lý, thuế, tín dụng để kiến tạo lại sự cân bằng. Các giải pháp trọng tâm là: cải cách thủ tục, minh bạch giá đất, siết đầu cơ và hỗ trợ nhà ở xã hội.

Chắc hẳn không ít lần chúng ta tự hỏi: Tại sao thu nhập tăng một, mà giá nhà đất lại tăng mười? Tại sao hành trình tìm kiếm một chốn an cư lại ngày càng gian nan, dù nhu cầu là có thật và vô cùng chính đáng?

Đó không chỉ là nỗi trăn trở của riêng ai, mà là một câu hỏi lớn của cả thị trường. Câu trả lời không nằm ở một sớm một chiều, mà là một chuỗi các "ẩn số" phức tạp đằng sau con số mà chúng ta nhìn thấy trên bảng giá.

Hành Trình Gian Nan Của Một Ngôi Nhà

Ít ai biết rằng, để một dự án từ khi còn là mảnh đất trống đến khi thành một ngôi nhà hoàn chỉnh trao tay khách hàng, chủ đầu tư phải trải qua một hành trình pháp lý có thể kéo dài từ 3 đến 5 năm. Quãng thời gian đằng đẵng này không chỉ là sự chờ đợi, mà còn là gánh nặng chi phí khổng lồ: chi phí tài chính, lãi vay ngân hàng, và cả những "chi phí chìm" không thể gọi tên. Tất cả, không còn cách nào khác, đều được cộng dồn vào giá bán cuối cùng.

Những Con Số "Vô Hình" Mà Người Mua Phải Gánh

Khi chốt một hợp đồng, con số bạn thấy chưa phải là tất cả. Thực tế, người mua nhà thường phải chi trả thêm từ 8% đến 15% giá trị cho các khoản thuế, phí đi kèm như thuế VAT, lệ phí trước bạ, phí bảo trì... Đây chính là lý do vì sao chi phí thực tế để sở hữu một mái nhà luôn cao hơn so với dự tính ban đầu.

Thị Trường Đang "Lệch Nhịp"

Một thực tế khác đang diễn ra là sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu. Trong khi hàng triệu người dân, đặc biệt là các gia đình trẻ, đang khao khát những sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, thì thị trường lại đang có phần ưu ái cho các phân khúc cao cấp, hạng sang. Tình trạng đầu cơ, lướt sóng cũng góp phần đẩy giá trị ảo của bất động sản lên cao, bỏ lại sau lưng nhu cầu ở thực.

Cần Một "Nhạc Trưởng" Để Điều Phối Lại Thị Trường

Giá bất động sản không chỉ là câu chuyện của riêng người mua và người bán. Nó phản ánh sức khỏe của cả nền kinh tế và chính sách vĩ mô. Các chuyên gia hàng đầu đều chung một nhận định: đã đến lúc thị trường cần đến "bàn tay hữu hình" của Nhà nước một cách mạnh mẽ hơn.

Không chỉ là người giám sát, Nhà nước cần đóng vai trò là một "kiến trúc sư trưởng", sử dụng các công cụ từ luật pháp, quy hoạch, thuế, đến tín dụng để điều tiết lại cuộc chơi. Những định hướng như cải cách triệt để thủ tục hành chính, xây dựng hệ thống dữ liệu giá đất minh bạch, kiểm soát hoạt động đầu cơ và đặc biệt là tạo ra cơ chế đột phá để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền... chính là những nốt nhạc cần thiết để bản hòa ca thị trường trở nên hài hòa và bền vững.

Hành trình tái cấu trúc lại giá bất động sản để gần hơn với giá trị thực và khả năng chi trả của người dân đã bắt đầu. Hiểu rõ những động lực sâu xa của thị trường chính là bước đầu tiên để mỗi chúng ta, dù là nhà đầu tư hay người tìm chốn an cư, đều có thể đưa ra những quyết định sáng suốt và tự tin nhất.