Trong lúc nhiều nhà đầu tư vẫn “nín thở” chờ đợi, thì báo cáo tài chính quý I/2025 của các doanh nghiệp bất động sản lớn đã hé lộ một bức tranh phân hóa mạnh mẽ: kẻ lãi ngàn tỉ, người vẫn ngập trong khó khăn. Đằng sau những con số không chỉ là tình hình kinh doanh, mà là lời nhắc cho nhà đầu tư về thời điểm, chiến lược và sự lựa chọn.

1. Tín hiệu phục hồi rõ nét nhưng có sự phân hóa mạnh mẽ

• Vinhomes, Vingroup, KBC, Nam Long, Đất Xanh đều ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng tốt trong quý I/2025, ngay cả trong điều kiện thị trường còn khó khăn.
• Đây là chỉ dấu cho thấy các chủ đầu tư có tài chính vững, sản phẩm phù hợp và chiến lược rõ ràng đã bước vào chu kỳ hồi phục, và có thể sẽ dẫn dắt thị trường trở lại nhịp tăng trưởng từ quý II trở đi.
• Dành cho người mua ở: Nếu đang chờ giá xuống tiếp, hãy lưu ý: khi “ông lớn” quay lại, mặt bằng giá sẽ sớm ổn định và phục hồi.

2. Nhà đầu tư nhỏ lẻ cần phân biệt rõ giữa “ông lớn khỏe” và “ông lớn yếu”

• Novaland, SSH, DIC, OGC, Vinahud và một số tên tuổi lớn khác vẫn đang lỗ hoặc gặp áp lực tài chính lớn, chủ yếu do gánh nặng nợ vay và hàng tồn kho cao.
• Với các chủ đầu tư này, dù sản phẩm có giá “rẻ hấp dẫn”, rủi ro giao nhà, chậm tiến độ hoặc pháp lý kéo dài vẫn còn hiện hữu.
• Lời khuyên: Cần “đãi cát tìm vàng” – ưu tiên chủ đầu tư minh bạch, sản phẩm đã hình thành hoặc pháp lý rõ, tránh ham rẻ trong giai đoạn nhiều dự án “cố bung hàng để xoay dòng tiền”.

3. Áp lực đáo hạn trái phiếu – Rủi ro tiềm ẩn phía sau vẻ ngoài “giảm giá”

• Năm 2025 có đến 130.000 tỉ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn, trong đó 43% là trái phiếu đã được “gia hạn” trước đó.
• Điều này khiến một số doanh nghiệp phải bán gấp hàng tồn kho, bung chính sách khuyến mãi mạnh để xoay vòng tiền mặt.
• Nhìn bề ngoài là cơ hội mua tốt, nhưng bản chất là doanh nghiệp đang bán tháo để trả nợ, người mua phải thẩm định kỹ tình trạng pháp lý và tiến độ dự án.

4. Chiến lược đầu tư cần linh hoạt – “Chờ đáy” có thể lỡ nhịp

• Theo dự báo từ VARS, thị trường bắt đầu hồi phục từ quý 2/2025, đặc biệt ở các phân khúc phục vụ nhu cầu thực như đất nền đô thị ven sông, nhà phố vị trí tốt, căn hộ trung cấp có pháp lý rõ.
• Lời gợi ý cho nhà đầu tư: Đây là thời điểm nên tìm mua những tài sản đã về vùng giá thấp nhất 3 năm, có pháp lý hoàn thiện và khả năng sinh lời trung – dài hạn tốt.

Thị trường đang sàng lọc. Người mua thông minh không nên hỏi “đáy chưa?”, mà cần hỏi: “đây có phải là sản phẩm thực sự tốt, pháp lý rõ và đúng thời điểm cho mục tiêu của tôi?” Đó mới là nền tảng của một quyết định đầu tư bền vững.