Thị trường BĐS đầu quý 2/2025: Giảm nhiệt diện rộng, nhưng vẫn có “kẽ hở” cho nhà đầu tư có tầm

Nhiều người nghĩ bất động sản đang “ngủ đông”, nhưng sự thật là gì? Giá thì vẫn cao, thanh khoản lại thấp, và mức độ quan tâm mua giảm rõ rệt trên toàn thị trường.

Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, đầu quý 2/2025, mức độ tìm mua bất động sản giảm 18% so với tháng cuối quý 1. Trong đó:

• Căn hộ giảm mạnh nhất: 20%
• Đất nền giảm 18%
• Nhà phố, nhà riêng cùng giảm 14%
• Lượng tin rao bán cũng giảm từ 5%–9%

💥 Nghĩa là cả bên mua lẫn bên bán đều chậm lại.

TP.HCM, Hà Nội và các địa phương khác: Đồng loạt giảm quan tâm

• Hà Nội: giảm 18%
• TP.HCM: giảm 19%
• Các tỉnh thành khác: giảm trung bình 16–20%

Đặc biệt, các loại hình căn hộ, đất nền là hai phân khúc bị ảnh hưởng nặng nhất:

• Hà Nội: Căn hộ giảm 23%
• TP.HCM: Đất nền giảm 21%

Tại miền Nam, báo cáo từ DKRA cho thấy giao dịch tại TP.HCM, Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Vũng Tàu, Tây Ninh đều giảm 30–40% so với tháng trước.

💬 Dù là sản phẩm ở thật hay đầu tư thuần, thanh khoản đều đang yếu.

Giá vẫn cao, nhưng người mua “mất lửa”

• Tỷ lệ hấp thụ:
  • Căn hộ: chỉ 22%
  • Nhà liền thổ: 21%
  • Đất nền & BĐS nghỉ dưỡng: chỉ 3–6%

Thị trường gần như tê liệt nửa đầu tháng 4 – chỉ rục rịch giao dịch lại vào đầu tháng 5.

Giới đầu tư lướt sóng đã rút, thị trường thiếu lực kích cầu. Còn lại chủ yếu là người mua thật… nhưng đứng ngoài vì giá không hợp lý, trong khi pháp lý và chính sách chưa rõ ràng.

Nguồn cung mới: Toàn hàng “cao cấp” – Khó chạm được túi tiền số đông

Nhiều dự án mới tung ra ở Hà Nội và TP.HCM nằm ở phân khúc cao cấp – giá căn hộ 70–100 triệu/m². Không phù hợp với người mua ở thực.

Trong khi đó, đất nền nhiều nơi vẫn giữ giá cao chờ sóng, chủ đất không chịu bán lỗ → Thanh khoản lại càng tắc.

Xu hướng mới: Nhà đầu tư đổ về đô thị vệ tinh

Đây là điểm đáng chú ý nhất trong toàn bộ bức tranh hiện tại.

Người mua và nhà đầu tư đang bắt đầu dịch chuyển dòng tiền về các đô thị vùng ven – nơi có:

• Quỹ đất lớn
• Giá còn mềm
• Hạ tầng đang phát triển
• Có quy hoạch rõ ràng, nhiều tiềm năng tăng giá

Dữ liệu cho thấy rõ:

• 🔹 Hà Nội: Nam Từ Liêm, Hà Đông, Đông Anh, Hoàng Mai, Long Biên dẫn đầu tìm kiếm.
• 🔹 Hải Phòng – Hưng Yên: Văn Giang, Thủy Nguyên lọt top tìm kiếm nhiều nhất.
• 🔹 Phía Nam: Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu nổi bật. Đặc biệt là các khu vực dự kiến sáp nhập vào TP.HCM như Dĩ An, Thuận An, Phú Mỹ – trở thành tâm điểm đầu tư mới.

📢 Sát nhập hành chính = Cú hích lớn cho giá BĐS & nhu cầu nhà ở – thương mại – văn phòng.

Nhưng Cẩn Thận:

Pháp lý là điểm nghẽn lớn nhất

VARS (Hội Môi giới BĐS Việt Nam) cảnh báo:

“Pháp lý yếu = Giao dịch khó khăn = Nguy cơ tranh chấp cao.”

Đặc biệt ở những khu vực mới nổi, dù nhiều tiềm năng nhưng:

• Hạ tầng chưa hoàn thiện
• Quy hoạch còn mập mờ
• Thủ tục chuyển nhượng lắt léo

💬 Nếu không kiểm tra kỹ, dễ mua trúng đất “rắc rối”, bị treo quy hoạch hoặc không sang tên được.

Gợi ý dành cho người mua & nhà đầu tư

✅ Nếu bạn có tiền mặt:

Đây là thời điểm để đàm phán giá tốt, vì tâm lý thị trường đang yếu.

Đừng chờ “giảm sốc” vì thực tế giá không giảm, chỉ thanh khoản giảm. Ai bán lúc này thường là người cần tiền – cơ hội cho bạn.

✅ Nếu bạn là nhà đầu tư dài hạn:

Tập trung vào khu vực có hạ tầng rõ ràng, đang phát triển, không chạy theo sóng.

Đặc biệt, hãy ưu tiên pháp lý sạch – đây là tiêu chí sống còn của BĐS 2025.

Kết luận

Bất động sản đầu quý 2/2025 đang chậm lại. Nhưng thị trường luôn có chỗ cho người có tầm nhìn.

Thời điểm này không phải để vung tiền ồ ạt, mà là để:

• Quan sát kỹ
• Lọc đúng khu vực
• Đàm phán khôn ngoan

👉 Nếu bạn cần danh sách các BĐS pháp lý rõ – giá đàm phán tốt – vị trí tiềm năng tại khu vực vệ tinh, hãy để lại thông tin. Chúng tôi sẽ gửi cho bạn bảng phân tích chi tiết.