Báo cáo thị trường bất động sản Đà Nẵng Quý III cho thấy một bức tranh phục hồi rõ nét nhưng lại cực kỳ lệch pha, phân hóa sâu sắc giữa các phân khúc. Dòng tiền đang tập trung mạnh mẽ vào đất nền và căn hộ, trong khi hoàn toàn thờ ơ với các sản phẩm nghỉ dưỡng và nhà phố liền kề.

Điểm sáng rõ nét nhất là sự bùng nổ của đất nền, với lượng tiêu thụ tăng vọt gấp 27,6 lần so với cùng kỳ, tập trung chủ yếu tại Ngũ Hành Sơn. Tương tự, phân khúc căn hộ cũng ghi nhận mức hấp thụ tốt, gấp 2,7 lần. Tuy nhiên, sự phục hồi này lại bộc lộ một tình trạng bất cân xứng nguy hiểm khi căn hộ hạng A chiếm đến 81% nguồn cung, đẩy mặt bằng giá lên mức rất cao, từ 80 đến trên 100 triệu đồng/m², gây khó khăn cho người mua có nhu cầu ở thực.

Trái ngược hoàn toàn với bức tranh sôi động đó, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng gần như đóng băng. Mặc cho ngành du lịch Đà Nẵng tăng trưởng ấn tượng với doanh thu tăng 33,2%, niềm tin của nhà đầu tư vẫn chưa quay trở lại. Việc chỉ có 2 trên tổng số 146 căn biệt thự nghỉ dưỡng được giao dịch và condotel không bán được căn nào cho thấy các chính sách bán hàng hiện tại đã hoàn toàn mất tác dụng. Rủi ro pháp lý và bài toán khai thác lợi nhuận vẫn là rào cản lớn nhất.

Nhìn chung, báo cáo đã vẽ nên một thị trường hai tốc độ. Triển vọng Quý IV/2025 được dự báo sẽ tiếp nối xu hướng này: đất nền và căn hộ hạng A tiếp tục là kênh hút vốn, trong khi bất động sản nghỉ dưỡng cần nhiều hơn là sự phục hồi của du lịch để có thể phá băng.

Dữ liệu trích dẫn từ báo cáo của đơn vị nghiên cứu thị trường DKRA Vietnam với các con số chi tiết:

Phân khúc Đất nền (Quý III so với cùng kỳ 2024):

• Nguồn cung sơ cấp: 3.254 nền, tăng 85%. Nguồn cung mới chiếm 56% (hơn 1.800 sản phẩm).
• Lượng tiêu thụ: 1.769 nền, tăng gấp 27,6 lần. Tỷ lệ hấp thụ đạt 54%.
• Tâm điểm: Phường Ngũ Hành Sơn chiếm 91% nguồn cung và 99% lượng tiêu thụ toàn thị trường.
• Mức giá phổ biến: 44-54 triệu đồng/m². Giá sơ cấp tăng trung bình 3% so với quý trước.

Phân khúc Căn hộ (Quý III so với cùng kỳ 2024):

• Nguồn cung sơ cấp: 4.228 căn, tăng 87%.
• Lượng tiêu thụ: 2.874 căn, gấp 2,7 lần. Tỷ lệ hấp thụ đạt 68%.
• Bất cân xứng nguồn cung: Căn hộ hạng A chiếm 81% tổng nguồn cung sơ cấp.
• Mặt bằng giá mới: Dao động từ 80 đến trên 100 triệu đồng/m² cho phân khúc cao cấp.

Phân khúc Nhà phố, Biệt thự (Quý III so với cùng kỳ 2024):

• Nguồn cung sơ cấp: 430 căn, giảm 15%. Hàng tồn kho chiếm 84%.
• Lượng tiêu thụ: 97 căn. Tỷ lệ hấp thụ 23%.
• Giá bán sơ cấp: Tăng trung bình 10%.

Phân khúc Bất động sản nghỉ dưỡng (Quý III):

• Biệt thự nghỉ dưỡng: 146 căn cung, tiêu thụ được 2 căn (tỷ lệ 1,4%).
• Nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng: 36 căn cung, không có giao dịch.
• Condotel: 617 căn cung, không có tiêu thụ sơ cấp.
• Nghịch lý thị trường: Ngành du lịch Đà Nẵng 9 tháng đầu năm ghi nhận 14,4 triệu lượt khách (tăng 22,3%) và doanh thu 15.072 tỷ đồng (tăng 33,2%), nhưng không đủ sức vực dậy thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Dự báo Quý IV/2025:

• Đất nền: Nguồn cung mới có thể tăng nhẹ, khoảng 100-200 nền.
• Căn hộ: Dự kiến có 850-950 sản phẩm mở bán mới, chủ yếu là hạng A.
• Bất động sản nghỉ dưỡng: Khó có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn.