Trong khi các phân khúc quen thuộc như căn hộ hay đất nền đang chững lại, một thị trường ngách đầy tiềm năng đang dần định hình từ chính nhu cầu xã hội cấp bách: bất động sản dưỡng lão theo mô hình "bán trú". Đây là cơ hội hay một canh bạc phụ thuộc vào chính sách?

1.Nhu cầu thực đã vượt xa nguồn cung Các con số không biết nói dối. Việt Nam đang trong top đầu thế giới về tốc độ già hóa dân số với khoảng 16,1 triệu người cao tuổi (chiếm 16% dân số). Cùng lúc đó, quy mô gia đình truyền thống lại thu hẹp đáng kể, từ 3,9 người/hộ (2010) xuống chỉ còn 3,5 người/hộ (2024). Sự chênh lệch này tạo ra một khoảng trống khổng lồ về nhu cầu chăm sóc sức khỏe người già chuyên nghiệp mà các gia đình trẻ không thể đảm đương. Thực tế, một vài trung tâm bán trú hiếm hoi hiện nay đều rơi vào tình trạng "quá tải", chứng tỏ thị trường đã sẵn sàng nhưng sản phẩm chưa có.

2. Mô hình "bán trú" - Lời giải tối ưu cho văn hóa Việt Khác với viện dưỡng lão toàn thời gian có thể tạo ra rào cản tâm lý, mô hình "bán trú" là một giải pháp thông minh. Người cao tuổi được chăm sóc y tế, sinh hoạt cộng đồng vào ban ngày và về với gia đình buổi tối. Mô hình này vừa giải quyết bài toán chuyên môn (trung bình mỗi người già mắc 3 bệnh mãn tính), vừa phù hợp với truyền thống gắn kết gia đình của người Việt. Đối với nhà đầu tư, đây là một sản phẩm có tính nhân văn cao, dễ được xã hội chấp nhận và ít rủi ro về mặt văn hóa hơn.

3. Bài toán tài chính và điểm nghẽn chính sách Đây là phần các nhà đầu tư cần phân tích kỹ lưỡng. Mức chi phí trung bình cho một suất dưỡng lão hiện tại khoảng 10 triệu đồng/tháng, trong khi lương hưu bình quân chỉ là 6,2 triệu đồng/tháng. Khoản chênh lệch này chính là rào cản lớn nhất. Thành công của mô hình này không nằm ở việc xây dựng hạ tầng, mà ở việc tạo ra một gói tài chính hợp lý. Tín hiệu tích cực từ phát biểu của lãnh đạo cấp cao gần đây cho thấy cánh cửa chính sách có thể sắp mở. Các ưu đãi về quỹ đất, tín dụng và thuế sẽ là chìa khóa để hạ giá thành dịch vụ, thu hút doanh nghiệp và biến tiềm năng thành lợi nhuận thực tế.

Bản chất của mô hình BĐS dưỡng lão bán trú không chỉ là xây dựng, mà là kiến tạo một hệ sinh thái dịch vụ. Đây không phải sân chơi cho những kẻ tay ngang. Thành công sẽ thuộc về những nhà phát triển có tầm nhìn dài hạn, đủ kiên nhẫn để cùng Nhà nước tháo gỡ các nút thắt chính sách.

Câu hỏi lúc này không còn là "có tiềm năng không", mà là "ai sẽ là người dẫn đầu?”