Có một sự thật mà rất nhiều người mua đất chưa nhận ra. Thị trường bất động sản Việt Nam nửa đầu năm 2026 không còn tăng giá đồng loạt như giai đoạn 2021-2022 nữa. Lúc đó cứ mua đất là lãi, không cần biết đất ở đâu. Bây giờ mọi chuyện đã khác hẳn.

Theo báo cáo mới nhất của Batdongsan.com.vn, đất nền và các loại tài sản mang tính đầu cơ cao đang chững lại, thậm chí điều chỉnh giá tại nhiều khu vực. Trong khi đó chung cư lại tiếp tục hút dòng tiền mạnh, chiếm tới 37% tổng mức độ quan tâm của người mua trên cả nước. Đất nền chỉ còn 23%.

Nhưng nếu chỉ dừng ở đó thì chưa đủ. Vì ngay trong bản thân đất nền cũng đang phân hóa rất rõ. Đất tại khu vực có hạ tầng thật, có dân cư thật, có quy hoạch rõ ràng, vẫn giữ được thanh khoản tốt. Còn đất chỉ tăng giá nhờ kỳ vọng, không có gì đảm bảo ngoài lời đồn quy hoạch, đang bị thị trường quay lưng.

Đây chính là điểm mấu chốt. Thị trường không giết đất nền. Thị trường đang giết loại đất nền không có giá trị sử dụng thật.

Một dữ liệu khác đáng chú ý là độ trễ giữa nguồn cung và nhu cầu. Tại TP. Hồ Chí Minh, khu Đông bắt đầu tăng tỷ trọng nguồn cung từ năm 2019. Nhưng phải đến giai đoạn 2024-2026, nhu cầu mua thật mới bắt đầu đuổi kịp. Nghĩa là ai đọc được tín hiệu hạ tầng sớm, mua vào lúc thị trường còn thờ ơ, thì bây giờ đang ở vị trí rất tốt. Ai chờ tin tức lên báo rồi mới vào, thường đã mua ở vùng giá cao.

Một chi tiết định giá rất thực tế nữa. Có tới 91% người được khảo sát cho biết họ sẵn sàng trả thêm tiền để sở hữu bất động sản gần hạ tầng trọng điểm như metro, vành đai, cầu lớn. Mức chênh phổ biến nhất là 5-10%. Đây không phải là cảm tính của người bán hàng. Đây là con số thị trường tự xác nhận.

Tâm lý người mua cũng đang chuyển dịch rõ. Trước đây người ta mua bất động sản để chờ tăng giá. Bây giờ trong nhóm mua chung cư với mục đích đầu tư, có tới 67% mua để cho thuê, chỉ 17% mua để giữ tài sản chờ lên giá. Dòng tiền hàng tháng đang quan trọng hơn giấc mơ lãi đậm sau vài năm.

Với người đang cầm tiền và tính chuyện đầu tư đất, bài học rút ra khá rõ ràng. Đừng hỏi "đất này có lên giá không". Hãy hỏi "đất này có ai thật sự cần ở, cần dùng, hay chỉ đang chờ người mua sau trả giá cao hơn". Thị trường 2026 đang trả lời câu hỏi đó rất sòng phẳng.