Anh em ngồi nói chuyện thị trường dạo này, ai cũng thắc mắc: “Giá nhà đất còn lên nữa không, hay rồi sẽ hạ nhiệt để nhiều người có cơ hội mua được nhà?” Câu chuyện này không riêng gì Việt Nam đâu, Hàn Quốc vừa rồi cũng nóng bỏng y chang.

Ở Seoul, giá nhà bị đẩy lên trời bởi nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là dòng tiền từ Trung Quốc. Người ta mua biệt thự, penthouse bằng tiền mặt hoặc vay ngân hàng quốc tế, làm thị trường sôi sùng sục. Chính phủ Hàn Quốc thấy vậy mới ra loạt chiêu: siết người nước ngoài mua nhà, bắt phải cư trú thực sự chứ không được chỉ mua để đó. Đồng thời siết tín dụng – khu nào quá nóng thì giảm tỷ lệ vay, không cho mượn nhiều nữa. Và quan trọng là họ còn thúc đẩy nguồn cung: gom quỹ đất công, đơn giản hóa thủ tục xây chung cư để có thêm nhiều căn hộ giá vừa túi tiền.

Câu chuyện này cho nhiều gợi ý. Ở Việt Nam, tuy người nước ngoài chưa phải yếu tố chính, nhưng tâm lý đầu cơ, lướt sóng trong dân vẫn mạnh. Siết tín dụng thì đã làm, nhưng đôi khi hơi “thắt cổ chai” khiến thị trường nghẹt thở. Có lẽ ta cần học cách siết có chọn lọc – nhắm vào khu vực nóng, thay vì áp đồng loạt. Cái gốc vẫn là cung: muốn giá bình ổn, phải có thêm nhiều nhà ở thực sự cho nhu cầu ở, chứ không chỉ để đầu tư.

Nói chuyện quanh bàn thôi nhưng cũng thấy rõ, bài học Hàn Quốc là: thị trường không thể để mặc cho sóng đầu cơ. Phải có giải pháp song song – vừa chặn đầu cơ, vừa mở rộng nguồn cung. Chỉ vậy giá mới không bị “thổi” quá cao, và nhiều người mới chạm tay được vào giấc mơ an cư.

Là những gì cụ thể mà Hàn Quốc đã áp dụng để hạ nhiệt thị trường bất động sản:

• Hạn chế nhà đầu tư nước ngoài
  • Mua nhà đất tại Seoul và vùng nhạy cảm phải xin phép chính quyền.
  • Sau khi mua, bắt buộc phải dọn vào ở trong 4 tháng và cư trú tối thiểu 2 năm.
• Siết tín dụng bất động sản
  • Giảm tỷ lệ cho vay (LTV) ở khu vực nóng như Gangnam, Yongsan từ 50% xuống 40%.
  • Quy định vay gắn chặt với thu nhập, giá trị và vị trí bất động sản.
• Tăng nguồn cung nhà ở
  • Tận dụng quỹ đất do doanh nghiệp nhà nước nắm giữ để xây nhà ở giá phải chăng.
  • Đơn giản hóa thủ tục phá dỡ, xây dựng chung cư để đẩy nhanh tiến độ cung ứng.
• Đồng bộ chính sách và áp lực chính trị
  • Biện pháp này xuất phát từ áp lực dân sinh, khi giá nhà quá cao trở thành gánh nặng chính trị.
  • Chính phủ vừa kiềm chế cầu (người mua nước ngoài, tín dụng), vừa thúc đẩy cung để cân bằng.