Con số 95 và 60

Có một bài báo vừa ra sáng nay về bất động sản dòng tiền. Nội dung nói rằng phân khúc này đang gặp khó vì lãi suất cao. Điều đó đúng, nhưng chưa phải phần quan trọng nhất.

Phần quan trọng nhất nằm ở hai con số nhỏ, đặt cạnh nhau trong bài, mà hầu như không ai dừng lại.

Giá căn hộ sơ cấp là 95 triệu đồng mỗi mét vuông. Giá thứ cấp là 60 triệu.

Sơ cấp là hàng chủ đầu tư bán ra. Thứ cấp là hàng nhà đầu tư bán lại cho nhau. Khoảng cách giữa hai mức giá này là 58%.

Anh chị thử nghĩ kỹ chỗ này.

Một người mua căn hộ mới hôm nay trả 95 triệu mỗi mét. Vài năm sau họ muốn bán. Họ bán cho ai? Cho người mua thứ cấp. Mà người mua thứ cấp đang trả 60 triệu. Không ai bỏ tiền mua lại của nhà đầu tư đắt hơn giá chủ đầu tư đang chào bán.

Nghĩa là phần chênh lệch ấy không phải khoản lãi trong tương lai. Nó là khoản mất ngay tại lúc ký hợp đồng.

Chuỗi tăng gần bốn năm vừa bị bẻ gãy

Bài báo còn một chi tiết nữa. Giá thứ cấp quý này giảm 3% so với quý trước. Ba phần trăm nghe rất nhỏ. Nhưng đây là lần giảm đầu tiên kể từ cuối năm 2022.

Gần bốn năm liền chỉ có lên. Bây giờ có xuống.

Thị trường bất động sản ở ta chạy bằng niềm tin nhiều hơn chạy bằng số liệu. Chừng nào người ta còn tin giá chỉ đi một chiều, họ còn giữ hàng, còn vay thêm, còn mua tiếp. Khi niềm tin ấy nứt lần đầu tiên, mọi thứ thay đổi rất nhanh. Người bán bắt đầu chịu thương lượng. Người mua bắt đầu chờ.

Ba phần trăm không quan trọng. Việc nó xuất hiện mới quan trọng.

Phép tính mà không ai làm nốt

Bài báo có nêu một ví dụ. Vay 5 tỷ đồng, tháng đầu tiên trả khoảng 54-58 triệu tiền lãi. Lãi suất thả nổi hiện quanh 13-14% mỗi năm.

Nhưng bài dừng ở đó. Vế còn lại mới là chỗ đau. Một căn hộ trị giá 5 tỷ cho thuê được bao nhiêu một tháng? Con số phổ biến trên thị trường là 15 đến 20 triệu.

Vậy tiền thuê gánh được chừng một phần ba tiền lãi. Mỗi tháng người chủ phải móc thêm 35-40 triệu từ túi mình để giữ tài sản. Một năm là gần nửa tỷ.

Giữ để chờ cái gì? Chờ giá lên. Mà chính bài báo vừa nói dư địa tăng giá gần như không còn.

Đấy là lý do thật sự khiến bất động sản dòng tiền đuối sức. Không phải vì lãi suất. Lãi suất chỉ làm lộ ra một bài toán vốn đã sai từ trước.

Mô hình không hỏng, cách mua mới hỏng

Bất động sản dòng tiền có một công thức rất đơn giản. Lấy tiền thuê chia cho giá mua. Ra tỷ suất khai thác.

Từ 2022 đến 2025, giá tài sản tăng cả trăm phần trăm. Giá thuê gần như đứng yên. Mẫu số phình to, tử số không nhúc nhích. Tỷ suất tất nhiên tụt.

Nhưng giai đoạn đó không ai để ý. Vì tài sản tăng giá quá nhanh, phần lãi vốn che hết mọi thứ. Mua xong ngồi im vài tháng đã có lời. Dòng tiền thuê thấp cũng chẳng sao.

Bây giờ phần che chắn đó biến mất. Con số thật hiện nguyên hình.

Nhưng đây mới là điều thú vị. Nếu tỷ suất tụt vì giá mua quá cao, thì nó sẽ hồi lại khi giá mua hạ xuống mà tiền thuê vẫn giữ.

Và thị trường vừa ghi nhận lần điều chỉnh giá đầu tiên sau bốn năm. Nghĩa là bài báo đang mô tả đoạn kết của một chu kỳ. Nhưng với người cầm tiền mặt và đủ kiên nhẫn, đó lại là đoạn mở đầu.

Cung nhiều hơn, cầu ít đi

Thêm hai con số nữa.

Nửa đầu năm nay có 16.600 căn hộ ra thị trường, cao nhất kể từ 2020. Cả năm dự báo 39.000 căn, vượt luôn đỉnh cũ của năm 2019.

Trong khi đó số căn bán được chỉ bằng 68% lượng mở bán mới. Những năm 2024-2025 con số này thường trên 90%, có kỳ còn bán vượt cả lượng hàng mới.

Cung nhiều lên, cầu yếu đi. Hàng không bán được không tự bốc hơi. Nó nằm đó, tích lại, và đè lên mặt bằng giá của những năm sau.

Cho nên áp lực thật chưa nằm ở năm nay.

Tiền không rời đi, tiền chỉ đổi chỗ

Câu đáng giá nhất của bài báo lại nằm ở dòng cuối cùng, gần như bị bỏ quên.

Đại diện CBRE nói rằng người mua bây giờ quan tâm nhiều hơn đến bất động sản có giá trị thực, khai thác được trong ngắn hạn, tăng giá tốt trong trung và dài hạn, gắn với các dự án đón đầu xu thế hạ tầng.

Dịch ra tiếng đời thường thì thế này: Tiền không chạy khỏi bất động sản. Tiền chỉ chuyển chỗ.

Nó rời khỏi những sản phẩm giá cao, mua bằng đòn bẩy lớn, mua để lướt. Nó đi về những nơi có người ở thật, có nhu cầu thật, giá vốn còn hợp lý và hạ tầng đang được đầu tư thật.

Đó là điều luôn xảy ra ở cuối mỗi chu kỳ. Người đọc bài báo và thấy sợ thì bán tháo. Người đọc bài báo và thấy bản đồ thì chuẩn bị tiền.

Một lưu ý về vùng dữ liệu

Số liệu trong bài là thị trường căn hộ ở các đô thị lớn. Không phải Đà Nẵng. Càng không phải đất nền và nhà phố.

Cơ chế của hai loại tài sản này khác nhau. Nhà phố, đất nền ở khu dân cư có nhu cầu ở thực không sống bằng bài toán tiền thuê bù lãi vay. Người ta mua để ở, để xây nhà, để dành cho con. Nên logic dòng tiền không áp thẳng vào được.

Nhưng phần lãi suất và phần tâm lý thì ai cũng chịu chung.

Đọc số liệu của người khác thì phải biết nó thuộc về sân nào. Đó là kỹ năng cơ bản mà nhiều người bỏ qua.