Giá bất động sản tiếp tục tăng
Có ý kiến cho rằng bước sang năm 2022, áp lực lạm phát tăng sẽ hút dòng tiền vào bất động sản. Ý kiến của ông ra sao?

- Có 3 loại tài sản phản ứng với khủng hoảng và thịnh vượng: Loại thuận chu kỳ, tức lúc kinh tế tăng trưởng thì tài sản tăng giá, kinh tế suy thoái thì tài sản giảm giá, loại nghịch chu kỳ (ngược lại) và loại trung tính. Với lạm phát cũng vậy.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện nghiên cứu và phát triển kinh doanh dự báo về thị trường bất động sản. (Ảnh: Q.H)

Tài sản thuận chu kỳ, chắc chắn tăng giá cùng lạm phát là vàng. Tài sản nghịch chu kỳ, thường giảm giá khi lạm phát tăng là chứng khoán, bởi khi lạm phát tăng thì lãi suất cũng có xu hướng tăng. Tài sản trung tính là bất động sản.

Nói bất động sản là một trong những loại tài sản tương đối trung tính là bởi nếu lạm phát tăng thì có khả năng Ngân hàng Nhà nước phải điều hành tăng lãi suất, điều này có thể không hẳn có lợi cho dòng vốn vào bất động sản nhưng vẫn có khả năng dòng tiền từ chứng khoán sẽ chuyển sang bất động sản. Hơn nữa trong năm 2022, nói là áp lực lạm phát tăng nhưng dự báo mức tăng vẫn nằm trong tầm kiểm soát của Ngân hàng Nhà nước, dưới ngưỡng mục tiêu 4%.

Nói vậy tức là có khả năng thị trường bất động sản sẽ tiếp tục tăng giá, đặc biệt là sau Tết Nguyên đán Nhâm Dần 2022 khi chương trình phục hồi kinh tế được triển khai, phải không thưa ông?

- Đúng như vậy. Theo tôi, có khả năng đây sẽ là năm "sốt" của một số phân khúc bất động sản. Thực tế, thị trường bất động sản Việt Nam đã có dấu hiệu phục hồi từ tháng 10/2021 và mạnh nhất là từ tháng 11/2021. Tất nhiên mức độ phục hồi của từng phân khúc rất khác nhau.

Sang năm nay, về phía cung, lực cung dự kiến sẽ cải thiện khi vấn đề gián đoạn do các biện pháp phong tỏa kiểm dịch có lẽ sẽ không lặp lại, nhưng mức độ chưa cải thiện nhiều, chủ yếu do các vướng mắc trong thủ tục pháp lý.

Về phía cầu, lực cầu tiếp tục duy trì, thậm chí mạnh hơn khi nền kinh tế phục hồi trong trạng thái bình thường mới. Hơn nữa, chương trình phục hồi kinh tế - xã hội giai đoạn 2022-2023 được Quốc hội thông qua hồi đầu tháng 1 vừa qua tập trung vào đầu tư cơ sở hạ tầng. Do đó, việc tăng tốc giải ngân đầu tư công dự kiến cũng sẽ tạo động lực cho thị trường bất động sản, đặc biệt là xu hướng bất động sản công nghiệp.

Do bất động sản là tài sản trung tính trước lạm phát, nên các phân khúc khác nhau của bất động sản có khả năng phản ứng khác nhau trong môi trường lạm phát tăng, Vậy, ông có dự báo cụ thể nào cho từng phân khúc của thị trường bất động sản?

- Phân khúc chung cư năm vừa qua phục hồi khá nhanh, nhất là chung cư giá rẻ và giá trung bình. Phân khúc này có tỷ lệ giao dịch thành công khá cao và tỷ lệ người sử dụng cuối cùng khá lớn.

Dự báo đây sẽ là phân khúc sôi động nhất năm 2022. Tuy nhiên, nguồn cung dự án chung cư bình dân đang giảm mạnh khi các nhà đầu tư phát triển dự án có xu hướng phát triển chung cư cao cấp nhằm tối đa hóa lợi ích trên mét vuông sàn. Đây là xu hướng quyết định mặt bằng giá nhà ở trong tương lai.

Phân khúc biệt thự liền kề, shophouse và biệt thự độc lập cũng đang phục hồi, mức giá và tỷ lệ giao dịch thành công tăng chậm hơn phân khúc căn hộ chung cư song đà tăng vẫn khả quan do nguồn cung khan hiếm. Kỳ vọng sinh lời phân khúc này khá lớn và là phân khúc đầu tư chủ đạo trong năm nay và những năm tới.

Phân khúc đất nền, các nhà đầu tư vào phân khúc này khá đa dạng với nhiều quy mô khác nhau. Đây là phân khúc có sóng lớn nhất qua nhiều chu kỳ kinh tế và có vị thế khá vững để đầu tư. Rủi ro của phân khúc này vì thế cũng khá cao phụ thuộc vào quy hoạch, vào cơ sở hạ tầng và thủ tục pháp lý. Sóng đầu tư của phân khúc này sẽ vẫn tiếp tục gia tăng trong những năm tới.

Phân khúc bất động sản văn phòng giảm mạnh trong 2 năm qua và đang phục hồi chậm chạp, một phần vì xu hướng làm việc online, phần khác do nhịp đầu tư trong nước và nước ngoài vẫn còn khá chậm. Trong vòng vài năm tới, dự báo đây chưa phải là phân khúc có sóng tích cực, ngoại trừ một số văn phòng tiện dụng và cao cấp.

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, condotel…vốn gắn với du lịch nghỉ dưỡng, một loại nhu cầu không thiết yếu nhất là trong bối cảnh đại dịch, đồng nghĩa với việc đây đang là phân khúc bất động sản không thiết yếu. Phân khúc này thường tăng rất mạnh cùng với du lịch khi kinh tế thịnh vượng và lao dốc nhanh khi kinh tế suy thoái, do đó thuộc dạng đầu tư rủi ro. Nhà đầu tư cần tính đến yếu tố chu kỳ kinh tế nếu muốn có lợi nhuận.

Tuy nhiên do nguồn cung bất động sản nói chung và nguồn cung phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng ngày càng khan hiếm, nên về lâu dài đây vẫn là khu vực đầu tư sinh lời khá tốt. Rủi ro chủ yếu của phân khúc này là tính pháp lý có liên quan đến các quyền sở hữu, sử dụng, cho thuê, thế chấp… Đây là phân khúc dành cho các nhà đầu tư trường vốn và muốn đa dạng hóa danh mục tài sản đầu tư.

Ngoài ra, có một phân khúc mới xuất hiện tại Việt Nam: Phân khúc biệt thự và căn hộ siêu cao cấp. Loại bất động sản này thường có vị trí đắc địa, tích hợp được nhiều nhu cầu như sinh hoạt, văn hóa, nghỉ dưỡng, làm việc, thể thao, thư viện, phòng trưng bày và sống xanh. Đây có thể coi là viên ngọc quý của thị trường bất động sản. Các nhà đầu tư vào phân khúc này thường là người "chẳng có gì ngoài tiền" và mức thặng dư vốn cũng thuộc loại "đỉnh của chóp". Vì vậy nó là sân chơi của các nhà đầu tư siêu thành đạt trong tương lai. Trên thế giới, loại phân khúc này có giá trị tăng rất nhanh, nhất là ở các thành phố lớn.

Giá bất động sản tiếp tục 'sốt', rủi ro lớn nhất có thể xảy ra là gì thưa ông?

-Thị trường bất động sản dự báo tăng rất mạnh trong năm nay, nhưng chủ yếu vẫn là thị trường đầu cơ, tức là do quỹ đất khan hiếm các dự án ít vì vậy nhiều người mua đầu cơ, nhà bỏ không nhưng giá treo trên trời.

Năm vừa qua, chúng tôi có làm điều tra về 8 dự án bất động sản quanh Hà Nội. Kết quả cho thấy, phần lớn là người mua để đầu cơ chứ không phải để ở. Họ mua xong rồi lại "đắp chiếu" bỏ đấy… Nếu ai hỏi mua thì bán với giá "trên trời", người mua không thể mua được". Trong vòng một vài tháng, có những nơi đất chưa công bố nhưng từ kế hoạch bán thực hiện cho đến bây giờ đã tăng 2,5 lần.

Đây là một trong những dấu hiệu cho thấy dấu hiệu bong bóng bất động sản. Nếu điều này xảy ra sẽ ảnh hưởng tới toàn bộ hệ thống do thị trường bất động sản "đóng băng", toàn bộ tài sản đảm bảo của hệ thống ngân hàng rơi vào tình trạng đủ để "cover" các khoản vay, điều này ảnh hưởng đến an toàn hệ thống - đây là điều cực kỳ nguy hiểm.

Trân trọng cảm ơn ông!