Phần 1: Tổng quan Bối cảnh Thị trường Bất động sản Đà Nẵng và Vùng phụ cận

1.1. Động lực Tăng trưởng và Các Cơn "Sốt đất" Giai đoạn 2024-2025

Thị trường bất động sản Đà Nẵng và các khu vực lân cận thuộc tỉnh Quảng Nam đã chứng kiến một giai đoạn phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ trong giai đoạn 2024-2025, đặc biệt sau một thời gian dài trầm lắng. Dữ liệu thị trường cho thấy một sự bùng nổ đáng kể ở nhiều phân khúc, trong đó đất nền nổi bật với mức tăng giá lên đến 68% trong Quý 3/2025 so với Quý 1/2023. Sức mua chung trên thị trường đất nền cũng ghi nhận mức tăng 50% so với cùng kỳ năm 2024, cho thấy sự quan tâm trở lại mạnh mẽ của giới đầu tư.

Sự phục hồi này được củng cố bởi ba trụ cột chính: hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện, các chính sách quy hoạch vùng ven tích cực, và sự quay trở lại của dòng vốn đầu tư, được hỗ trợ bởi các chính sách tín dụng nới lỏng hơn. Sức hấp dẫn của thị trường được thể hiện rõ nét qua số liệu thống kê về đăng ký doanh nghiệp 9 tháng đầu năm 2025, trong đó lĩnh vực kinh doanh bất động sản dẫn đầu về quy mô vốn đăng ký, đạt 4.634 tỉ đồng.

Tuy nhiên, sự tăng trưởng này không hoàn toàn đồng đều mà thường mang tính cục bộ, hình thành các cơn "sốt đất" tại những khu vực có thông tin nhạy cảm về quy hoạch, sắp xếp lại đơn vị hành chính, hoặc các dự án hạ tầng trọng điểm sắp được triển khai. Một trong những chất xúc tác mạnh mẽ nhất chính là thông tin về chủ trương sáp nhập giữa Đà Nẵng và Quảng Nam. Thông tin này đã ngay lập tức tạo ra một làn sóng đầu cơ mạnh mẽ tại các khu vực giáp ranh, thu hút một lượng lớn nhà đầu tư từ Hà Nội và các tỉnh thành phía Bắc đổ về tìm kiếm cơ hội. Điều này cho thấy thị trường đang vận hành dựa trên kỳ vọng về sự thay đổi trong tương lai hơn là giá trị nội tại của bất động sản. Các nhà đầu tư không đổ về vì hạ tầng hay tiện ích mới xuất hiện, mà vì họ kỳ vọng giá đất tại các khu vực của Quảng Nam như Điện Bàn sẽ sớm tiệm cận mặt bằng giá của Đà Nẵng. Nền tảng của cơn sốt đất này, do đó, không nằm ở giá trị thực mà nằm ở sự đầu cơ vào chênh lệch giá kỳ vọng, khiến thị trường trở nên cực kỳ nhạy cảm và dễ bị tổn thương trước các biến động chính sách hoặc tin đồn.

1.2. Nhận diện các "Điểm nóng" Đầu tư và Đặc điểm Thị trường

Sự tăng trưởng của thị trường bất động sản Đà Nẵng thể hiện rõ nét qua các "điểm nóng" đầu tư, phân hóa theo từng khu vực.

Tại khu vực trung tâm và ven biển, các quận như Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn đã trở thành tâm điểm, ghi nhận mức tăng trưởng đột biến cả về giá và mức độ quan tâm của nhà đầu tư. Dữ liệu cho thấy giá đất tại một số khu vực thuộc quận Sơn Trà, cách bãi biển Mỹ Khê không xa, đã tăng khoảng 20% so với năm 2024. Đặc biệt, khu vực dọc tuyến đường ven biển Võ Nguyên Giáp chứng kiến mức tăng lên đến 30%.

Tại khu vực vùng ven và giáp ranh, xu hướng dịch chuyển dòng tiền đầu tư ra khỏi trung tâm ngày càng trở nên rõ rệt.Khu vực giáp ranh giữa Đà Nẵng và Quảng Nam, đặc biệt là thị xã Điện Bàn và các dự án dọc sông Cổ Cò, đã chứng kiến sự "hồi sinh" mạnh mẽ. Các văn phòng môi giới bất động sản mở cửa trở lại, và lượng nhà đầu tư đổ về tăng đột biến, khiến giá đất tại đây "nhảy cóc" theo từng ngày. Các khu vực khác như huyện Hòa Vang, quận Cẩm Lệ cũng được giới đầu tư đánh giá cao về tiềm năng do mặt bằng giá vẫn còn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn đỉnh sốt trước đây.

Một đặc điểm quan trọng của thị trường giai đoạn này là sự mâu thuẫn giữa tăng trưởng giá và nguồn cung chính thức. Trong khi giá đất nền tăng trưởng ấn tượng, nguồn cung sơ cấp từ các dự án mới mở bán lại ở trong tình trạng khan hiếm. Dự báo cho thấy trong các quý cuối năm 2025, chỉ có khoảng 80 đến 120 sản phẩm đất nền mới được đưa ra thị trường. Sự chênh lệch này cho thấy phần lớn các giao dịch và sự tăng trưởng về giá đang diễn ra trên thị trường thứ cấp, tức là mua đi bán lại giữa các nhà đầu tư. Đây là một dấu hiệu rõ ràng của một thị trường có tính đầu cơ cao, nơi tài sản được luân chuyển để kiếm lời từ chênh lệch giá thay vì được phát triển thành các dự án thực. Điều này tiềm ẩn một rủi ro thanh khoản rất lớn: khi dòng tiền đầu tư mới ngừng chảy vào, thị trường thứ cấp có nguy cơ bị đóng băng đột ngột do không có đủ nhu cầu ở thực để hấp thụ lượng sản phẩm đầu cơ này.

Phần 2: Phân tích Chuyên sâu Chỉ đạo của UBND TP. Đà Nẵng

Sàn BĐS online lâu năm, sôi động nhất Đà Nẵng. Hotline: 0901.266.199. Liên hệ để nhận lời cố vấn cá nhân hoá