• VnExpress báo lượng hàng tồn kho của hơn 100 doanh nghiệp BĐS niêm yết đạt ~531.000 tỷ đồng, tăng ~11% từ đầu năm — mức cao kỷ lục.
• Một số ông lớn như Novaland, Vingroup/Vinhomes, Khang Điền có lượng tồn kho lên kỷ lục (Novaland ~150.233 tỷ đồng, Vingroup ~98.600 tỷ, Vinhomes ~80.200 tỷ).
• Lý giải tích cực từ chuyên gia: nhiều dự án bị vướng pháp lý trước đây đã được tháo gỡ, tạo nguồn cung sẵn sàng đưa ra thị trường; lãi suất vay giảm và tín dụng tăng hỗ trợ nhu cầu mua nhà.
• Cảnh báo: nếu lượng tồn kho tiếp tục duy trì ở mức cao mà không bán được thì sẽ chuyển thành rủi ro lớn (dòng tiền, chi phí giữ hàng, áp lực nợ).

Vì sao hàng tồn kho lớn có thể là “tốt” (khi đúng điều kiện)

 1. Dấu hiệu có quỹ đất & dự án sẵn để triển khai — nếu doanh nghiệp sở hữu quỹ đất có tiềm năng bán, đó là tài sản tạo doanh thu tương lai (đặc biệt khi pháp lý đã được tháo gỡ). vnexpress.net

 2. Chu kỳ phục hồi cung — cầu: nhiều dự án bị tắc thời gian trước giờ mở bán được, nên tồn kho tăng là bước trước khi chuyển thành doanh thu khi bán được. vnexpress.net

 3. Môi trường lãi suất thấp và tăng tín dụng giúp doanh nghiệp bớt áp lực chi phí vốn và người mua có thể tiếp cận vay mua nhà dễ hơn, hỗ trợ thanh khoản thị trường. VOV

Vì sao hàng tồn kho lớn có thể không tốt / rủi ro

 1. Áp lực dòng tiền (cash burn): hàng tồn kho = vốn bị “khóa” trong đất/dự án; nếu doanh số bán chậm, doanh nghiệp phải dùng dự trữ tiền hoặc vay thêm, tăng rủi ro thanh khoản.

 2. Chi phí tài chính: dù lãi suất đang thấp, mức lợi thế có thể thay đổi — nếu lãi suất tăng hoặc tín dụng siết lại, chi phí giữ hàng sẽ tăng nhanh.

 3. Rủi ro giá & cầu: nếu cung tăng mạnh trong khi cầu không tương xứng (hoặc lực mua chủ yếu là vay), giá bán có thể phải giảm/khuyến mãi để tiêu thụ tồn kho.

 4. Rủi ro tập trung / đòn bẩy: một số doanh nghiệp có tỷ lệ hàng tồn kho lớn do nhiều quỹ đất chưa phân bổ rủi ro; nếu tài chính dựa nhiều vào nợ ngắn hạn thì thanh khoản rất dễ căng thẳng. (bài chưa trình bày chi tiết hồ sơ nợ của từng doanh nghiệp — đây là điểm thiếu).

Cách đọc nhanh một DN BĐS khi thấy “tồn kho cao”

 1. Cơ cấu tồn kho: WIP + quỹ đất sạch ≥70%? Hàng hoàn thiện chờ bán ≤30% lành hơn. (Tra thuyết minh BCTC.)

 2. Bán trước (pre-sales)/backlog: backlog phủ được ≥50–70% phần WIP 12–18 tháng tới?

 3. Tiền & nợ: tiền + tương đương tiền so với nợ ngắn hạn đáo hạn 12 tháng; xem lịch trái phiếu đáo hạn.

 4. Dòng tiền từ HĐKD: đã dương trở lại chưa?

 5. Giá bán & chiết khấu: có phải đang đẩy hàng bằng chiết khấu sâu?

 6. Biên LN gộp dự án giao gần nhất: biên có giữ được khi giá vật liệu/chi phí vốn đã hạ?

 7. Rủi ro trích lập tồn kho theo quy tắc “giá thấp hơn” của TT200 nếu thanh khoản yếu.

Kết luận

• Ở điểm hiện tại của chu kỳ (lãi suất thấp, pháp lý cải thiện, nguồn cung được “mở khóa”), tồn kho cao của các chủ đầu tư lớn phần nhiều là tín hiệu tích cực, vì đó là pipeline doanh thu vừa được giải phóng sau 2–3 năm tắc nghẽn. Nhận định là hợp lý có điều kiện.
• Nhưng không phải tồn kho nào cũng tốt. Nếu đến cuối 2025 vẫn cao ngất mà tốc độ hấp thụ không tăng, trong khi trái phiếu đáo hạn dồn cục, bức tranh sẽ đổi màu rất nhanh. Theo dõi sát 7 chỉ báo ở trên để phân biệt “tồn kho khỏe” và “tồn kho kẹt”.