Sau 20 quý tăng liên tiếp, thị trường căn hộ Hà Nội đã trượt về “vùng giằng co” – tỷ lệ hấp thụ quý I/2025 chỉ 45 % dù nguồn cung mới 10 000 căn từ Vinhomes, Masterise… vừa ra hàng.  Giá chào bán sơ cấp vượt 100 triệu đ/m², nhưng mức giá người mua chịu chi trên thị trường thứ cấp co hẹp quanh 50 triệu đ/m². Dòng vốn đầu cơ vì thế nhanh chóng lách sang phân khúc đất nền.

Đất nền: tăng mạnh nhưng rủi ro “giá niêm yết”

Dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy lượng tin rao đất nền tháng 2–3/2025 tăng 50 % và 34 %, mức độ quan tâm ở các tỉnh Bắc Giang, Phú Thọ, Thái Bình… vọt hơn 100 %. Hải Dương đang dẫn sóng khi giá rao bán cao gấp đôi đầu 2023, kế tiếp là Bắc Giang (+80 %) và Hưng Yên (+75 %).  Lưu ý: đây là giá rao; giá chốt thực tế thường thấp 5-10 % và thanh khoản còn phụ thuộc pháp lý, hạ tầng.

Động lực chính của cơn sốt là ba yếu tố:

   1. Kỳ vọng biên lợi nhuận cao hơn căn hộ – suất đầu tư đất nền vùng ven < 2 tỷ đồng/lô.

   2. Chi phí phát triển dự án tăng khi bảng giá đất mới tiệm cận thị trường (gấp 2-2,5 lần ở nhiều tỉnh).

   3. Lãi suất cho vay bình quân giảm về 6,7-9 %/năm, mở khoá đòn bẩy vốn tự có thấp.

Căn hộ & nhà phố: biên lợi nhuận thu hẹp

Căn hộ mới > 100 triệu đ/m² và nhà liền thổ phổ biến 250-300 triệu đ/m² khiến suất đầu tư tăng nhanh hơn thu nhập, ép tỷ lệ hấp thụ về phân khúc hạng B. Trong khi đó phí vốn của chủ đầu tư tăng, làm nút giá khó hạ. Yêu cầu “đánh bắt xa bờ” khiến nhiều nhà đầu tư cá nhân tạm rời sân chơi căn hộ.

Góc khuất ít người nhắc: bất động sản công nghiệp

FDI giải ngân 2024 đạt kỷ lục 25,4 tỷ USD; các khu công nghiệp được dự báo hấp thụ ròng thêm 1 120 ha đất trong 2025 và lợi suất thuê ổn định 9-11 %/năm.  Đây là phân khúc tạo dòng tiền thật, ít biến động giá vốn và hưởng lợi trực tiếp từ chiến lược “Trung Quốc + 1”.

Checklist “lọc” cơ hội 6 tháng cuối 2025

“Món quà mang về” cho nhà đầu tư

• Đừng nhầm giá rao với giá chốt: kiểm tra hồ sơ công chứng, tránh mua theo tin đồn.
• Ưu tiên pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng hiện hữu; đất nền dưới 2 tỷ đồng chỉ an toàn khi đã có quy hoạch 1/500.
• Đa dạng hoá kênh: phân bổ một phần vào khu công nghiệp hoặc shophouse dịch vụ FDI để cân bằng dòng tiền.
• Canh khung tín dụng: chốt giao dịch trước khi room BĐS của ngân hàng lấp đầy.
• Kịch bản thoát hàng 24-36 tháng: lên trước, đừng đợi “sóng sau” mới bán.

Thông minh nhất không phải “mua rẻ”, mà là “thoát được” đúng lúc – thanh khoản luôn là chỉ báo đắt giá nhất.

Bám sát các nguyên tắc trên, nhà đầu tư sẽ biến cơn sóng đất nền hiện tại thành đòn bẩy lợi nhuận thay vì cú trượt dài vì đòn bẩy vay.

Theo Tinhnhanhchungkhoan