Bạn có biết rằng, ngay cả khi một căn hộ nằm giữa trung tâm sầm uất nhất, nó vẫn có thể trở nên “vô hình” trước mắt những người mua nhà khôn ngoan? Ngày nay, thứ mà khách hàng thực sự săn lùng không phải là vị trí trên bản đồ, mà là vị trí… trên trái tim của họ – nơi họ cảm nhận được không khí trong lành, chất lượng sống và cộng đồng thịnh vượng chung quanh. Nếu bạn chưa sẵn sàng thay đổi cách nhìn, bài viết này sẽ khiến bạn phải nghĩ lại toàn bộ khái niệm về “bất động sản đắc giá”.

Môi trường sống chi phối quyết định, không phải tọa độ địa lý

• Khảo sát cuối năm 2024 của Batdongsan.com.vn cho thấy 86% người mua hiện quan tâm đến yếu tố “nhà xanh”, và 88% sẵn sàng trả thêm tối thiểu 5–10% giá bán để được sống trong dự án có không gian cây xanh, mật độ xây dựng thấp.
• Thực trạng: Chỉ số bụi mịn PM2.5 tại Hà Nội/TP.HCM liên tục vượt gấp đôi khuyến nghị của WHO, khiến hai thành phố này lọt vào top ô nhiễm thế giới. Khi người mua bị “bóp nghẹt” bởi kẹt xe và khói bụi, họ sẵn sàng đi thêm 10–20 km ra vùng ven có không khí sạch hơn, miễn là có kết nối giao thông nhanh chóng.
• Suy luận: Khi “độc dược” ô nhiễm khơi dậy nhu cầu sống khỏe, môi trường sống được đặt lên bàn cân cao hơn bất cứ thứ gì khác. Đầu tư vào dự án xanh không những thỏa mãn nhu cầu an cư, mà còn tạo lợi thế cạnh tranh khi thị trường đánh giá giá trị dài hạn.

Kết nối hiệu quả là “vị trí đẹp” phiên bản mới

• Theo VARS, dự án cách trung tâm 15 km nhưng có metro/mạch đường vành đai, đường cao tốc kết nối chỉ 20–30 phút lái xe sẽ được xếp ngang hàng với khu vực “phố tấp nập” nếu xét về tính thuận tiện.
• Cơ sở: Những tuyến metro mới tại TP.HCM (Tuyến Bến Thành – Suối Tiên, Bến Thành – Tham Lương) dự kiến giảm thời gian di chuyển vào trung tâm từ 60 phút xuống còn 25–30 phút.
• Suy luận: Người mua không còn quan tâm khoảng cách về “kilômét” mà họ quan tâm đến “phút di chuyển”. Một dự án ven đô với hạ tầng giao thông bài bản sẽ nhanh chóng “hút” người mua, kể cả khi xung quanh chưa có siêu thị hay bệnh viện, vì họ tin rằng hệ thống kết nối sớm muộn sẽ hoàn thiện.

Dự án xanh giữ giá tốt và tăng trưởng bền vững

• Dữ liệu từ VARS cho thấy: Trong phân khúc cao cấp, giá chuyển nhượng của dự án có mật độ xây dựng thấp, ưu tiên mảng xanh thường cao hơn 5–10% so với dự án cùng khu nhưng ít cây xanh hơn.
• Thực tế: Trong 2024, giá bán trung bình căn biệt thự liền kề tại một số khu đô thị vệ tinh gần Hà Nội (VD: Kim Chung – Di Trạch) tăng 12–15% so với 2023, trong khi dự án có mật độ xây dựng trên 70% chỉ tăng 3–5%.
• Suy luận: Khi thị trường điều chỉnh, dự án xanh có tốc độ “phục hồi giá” nhanh hơn 1,5–2 lần so với dự án bê tông hóa cao. Điều này cho thấy nhà đầu tư thông minh không nên chỉ nhìn vào giá chào ban đầu, mà cần cân nhắc tiềm năng giữ giá và tăng trưởng dài hạn.

Tòa nhà/chung cư xanh tiết kiệm chi phí vận hành 20–30%

• Báo cáo CBRE 2024 khẳng định: Tòa nhà xanh (LEED, LOTUS) có thể tiết kiệm 20–30% chi phí năng lượng hằng năm, đồng thời giảm 15–20% chi phí bảo trì so với tòa nhà thông thường.
• Ví dụ: Một chung cư đạt chứng chỉ LOTUS tại quận 2 (TP.HCM) tiết kiệm trung bình 18% chi phí điện – nước mỗi năm, tương đương khoảng 5–7 triệu đồng/người/năm.
• Suy luận: Khách hàng mua để ở lâu dài hoặc đầu tư cho thuê sẽ hưởng lợi kép: giá bán nhỉnh hơn một chút, nhưng chi phí duy trì và khả năng giữ giá rõ rệt. Do đó, nhà quản lý dự án cần chủ động xin chứng chỉ xanh để tạo giá trị gia tăng cho khách hàng.

Cộng đồng cư dân chất lượng nâng tầm giá trị dự án

• Những dự án có ưu tiên quỹ đất dành cho tiện ích chung (công viên, đường dạo bộ, khu thể thao ngoài trời) chứng kiến mức độ hài lòng của cư dân đạt trên 92% (theo khảo sát độc lập của VARS, 2024).
• Một dự án có khu sinh hoạt cộng đồng rộng 2.000 m², sân chơi trẻ em, và công viên nội khu, đã ghi nhận tốc độ bán hàng nhanh gấp 1,8 lần so với dự án lân cận không có tiện ích tương đương.
• Suy luận: Khi khách hàng nhìn thấy hình ảnh “một cộng đồng văn minh, đoàn kết”, họ dễ dàng hình dung cuộc sống thoải mái, an tâm cho con cái, và có xu hướng lan truyền cảm hứng cho người thân, bạn bè. Dự án vì thế cũng ghi điểm mạnh mẽ về giá trị vô hình – “giá trị cộng đồng” – chứ không chỉ dựa vào cây xanh hay bể bơi.

Đã đến lúc chúng ta buông bỏ khái niệm “trung tâm nội đô” truyền thống và đón nhận tư duy “bất động sản hiện đại” – nơi môi trường sống, kết nối, cộng đồng và chi phí vận hành tạo nên giá trị thật sự. Cho dù bạn là người mua để ở hay nhà đầu tư khôn ngoan, hãy nhớ rằng:

• Chỉ số PM2.5 hay nhiệt độ đô thị không thể che giấu mong muốn về cuộc sống lành mạnh.
• Thời gian di chuyển, chi phí duy trì, tốc độ giữ giá và quyền lợi trong cộng đồng mới chính là những “điểm chạm” khiến quyết định mua nhà trở nên dứt khoát.

Hãy đặt niềm tin vào những dự án xanh, hạ tầng bài bản và cộng đồng phát triển để không chỉ an cư mà còn đầu tư bền vững. Đó chính là “át chủ bài” mà bạn không thể bỏ qua khi xây dựng thương hiệu và chinh phục trái tim khách hàng tiềm năng trong lĩnh vực bất động sản.