Những khoảng đất trống, đất đang san lấp nằm sát các khu cao tầng. (Ảnh: Internet)

Tối qua, một anh khách quen gọi cho chúng tôi. Anh có một lô gần trăm mét vuông ở Nam Hòa Xuân, mua từ hồi thị trường còn sôi động, đến giờ vẫn để trống. Giọng anh hơi gấp: "Nghe nói sắp đánh thuế đất bỏ hoang nặng lắm. Có khi nào phải bán gấp không?"

Cùng tuần đó, một chị khác lại hỏi theo hướng ngược lại: chị đang có sẵn tiền, muốn mua một lô để sau này làm nhà, và băn khoăn có nên chờ vì "thuế lên thì người ta phải bán rẻ".

Hai câu hỏi, hai tâm trạng, nhưng đều xuất phát từ cùng một bản tin. Vậy bản tin đó thật ra nói gì?

Chuyện gì đang thực sự diễn ra

Theo dự thảo Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (sửa đổi) do Bộ Tài chính xây dựng, được báo VnExpress và Thư viện Pháp luật đăng tải, Bộ đề xuất đưa vào luật sử dụng đất phi nông nghiệp một mức thuế riêng: đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng sẽ chịu 0,2% mỗi năm và không được tính theo hạn mức. Con số "gấp 7 lần" là khi so với mức 0,03% đang áp dụng cho đất ở trong hạn mức. Nói cho chính xác thì là gần 7 lần.

Điều quan trọng nhất cần nhớ là đây vẫn mới là đề xuất. Dự luật dự kiến trình Quốc hội ở kỳ họp khai mạc ngày 17/10. Nếu được thông qua, luật sẽ có hiệu lực từ đầu năm 2027.

Còn câu mà ai cũng muốn biết, "thế nào thì bị coi là bỏ hoang?", hiện chưa có câu trả lời. Tại họp báo ngày 6/10, Bộ Tài chính cho biết tiêu chí sẽ do Bộ Nông nghiệp và Môi trường quy định theo pháp luật đất đai. Lô đất có sổ riêng, đứng tên cá nhân có bị tính hay không thì chưa ai nói chắc được. Ai khẳng định chắc chắn lúc này, theo chiều nào cũng vậy, đều đang đoán.

Hiểu đúng để không hoảng

Trên mạng xã hội, nhiều người đang truyền tai nhau rằng chuyên gia đề xuất mức thuế "2–3%" hay "10%". Thực tế, trao đổi với báo Tiền Phong, ông Huỳnh Thanh Điền (Trường ĐH Nguyễn Tất Thành) cho rằng mức thuế phải từ 20–30%, thậm chí trên 50% mới đủ sức răn đe. Đó là quan điểm cá nhân của một chuyên gia, không phải chính sách. Cũng có ý kiến ôn hòa hơn: theo báo Thời Mới, TS. Nguyễn Trí Hiếu đề xuất khởi điểm 1%, cứ ba năm đất vẫn bỏ không thì tăng thêm một điểm phần trăm.

Có ý kiến tính rằng một khu đất 1.000 tỷ đồng chịu thuế 0,2% thì để 15 năm sẽ mất khoảng 20 tỷ. Làm lại phép tính cho chắc: 0,2% của 1.000 tỷ là 2 tỷ mỗi năm, 15 năm là khoảng 30 tỷ. Nhưng con số thực tế phải nộp có thể thấp hơn nhiều, vì thuế này tính theo bảng giá đất của địa phương, thường thấp hơn giá thị trường.

Còn những hình ảnh khu đô thị bỏ hoang thì đúng là có thật. Báo Vietnamnet từng phản ánh khu đô thị Đông Tăng Long ở TP.HCM với nhiều biệt thự bỏ trống, cỏ mọc, và khu đô thị khoảng 6.000 tỷ đồng ở Cát Lái, nơi biệt thự hoành tráng thành nhà hoang. Đó chính là kiểu lãng phí đất mà chính sách này muốn nhắm tới.

Đường đã làm, nhà đã xây, nhưng nhiều lô đất trong khu đô thị vẫn để cỏ mọc kín lối. (Ảnh: Internet)

Tính thử cho lô đất của anh khách

Theo báo Tuổi Trẻ, lô gần trăm mét vuông ở Nam Hòa Xuân hiện được rao quanh 4,7–5 tỷ. Giả sử tính thuế theo đúng 5 tỷ, dù thực tế sẽ thấp hơn vì tính theo bảng giá, thì 0,2% cũng chỉ khoảng 10 triệu một năm.

Đặt con số đó cạnh chi phí vốn: nếu vay 1 tỷ với lãi vay mua nhà bình quân quanh 10,9% hiện nay (theo khảo sát của DKRA), tiền lãi đã khoảng 109 triệu một năm, gấp mười lần tiền thuế.

Vì vậy chúng tôi trả lời thẳng với anh: với mức 0,2%, anh chưa cần phải bán gấp. Thứ đang "ăn" vào lô đất của nhiều người là lãi ngân hàng, không phải khoản thuế này.

Còn chị khách đang cầm tiền, nếu chờ một làn sóng bán tháo vì thuế 0,2% thì nhiều khả năng sẽ phải chờ rất lâu.

Điều đáng để tâm hơn con số 0,2%

Lần đầu tiên, khái niệm "đất bỏ hoang" được gọi tên trong luật thuế. Người ta đã bắt đầu bàn đến những mức cao hơn nhiều. Hướng đi đã rõ: giữ đất chỉ để chờ giá sẽ ngày càng tốn kém hơn.

Ở Đà Nẵng, việc siết lại đã bắt đầu từ phía các dự án. Theo VOV, đầu năm nay thành phố rà soát 201 dự án chậm tiến độ và chia thành ba nhóm: cho gia hạn, kiểm tra xử lý, và kiên quyết thu hồi. Báo Dân Việt cũng đưa tin một số khu đất đã bị "chốt hạn" 24 tháng, quá hạn sẽ thu hồi. Với đất trong dự án, rủi ro lớn nằm ở đó chứ không phải ở vài phần nghìn tiền thuế.

Vậy nên làm gì?

Nếu anh chị đang giữ đất bằng tiền nhàn rỗi, cứ bình tĩnh giữ. Tuy vậy, nên bắt đầu nghĩ xem lô đất có thể đưa vào sử dụng thế nào: xây để ở, làm mặt bằng cho thuê hay kinh doanh nhỏ, phòng khi tiêu chí "bỏ hoang" sau này bất lợi.

Nếu đang giữ nhiều lô và có vay ngân hàng, đây là lúc nên sắp xếp lại. Giữ những lô xây được ngay, ở khu đã có người ở. Cân nhắc bán bớt những lô nằm ở nơi còn vắng, hoặc thuộc dự án từng chậm tiến độ.

Nếu anh chị có tiền và muốn mua để ở, chính sách này đang đứng về phía mình. Hãy chọn khu đã có hạ tầng, đã có hàng xóm ở Hòa Xuân, Nam Hòa Xuân. Đất có người ở thì tự nhiên không bị coi là "bỏ hoang". Nếu mua trong dự án, hãy hỏi kỹ dự án có nằm trong diện rà soát hay đang được gia hạn tiến độ không.

Từ giờ đến cuối năm, có hai mốc cần theo dõi: Quốc hội sẽ chốt mức thuế ra sao ở kỳ họp từ 17/10, và tiêu chí "đất bỏ hoang" sẽ được viết thế nào.

Những căn biệt thự xây thô bỏ trống nhiều năm, hình ảnh mà chính sách thuế đất bỏ hoang muốn nhắm tới. (Ảnh: Internet)

Lời kết

Thuế 0,2% không phải lý do để hoảng, cũng không phải tín hiệu để ngồi chờ đất rẻ. Đó là lời nhắc rằng đất có giá trị nhất là đất được dùng: có mái nhà, có người ở, có hàng quán mở cửa. Ai chuẩn bị từ bây giờ sẽ nhẹ lòng hơn rất nhiều khi chính sách thật sự đến.

Nếu anh chị đang phân vân với lô đất của mình, cứ nhắn cho chúng tôi để cùng ngồi tính kỹ.

🍀 Đất Nền Hòa Xuân – Govis Real Estate

Nguồn

VnExpress, Thư viện Pháp luật, Tiền Phong, Thời Mới, Vietnamnet, VOV, Dân Việt, Tuổi Trẻ.