Ý chính:

I. MỞ ĐẦU: Toàn cảnh vốn FDI vào bất động sản Việt Nam quý I/2025

• Tổng vốn FDI đăng ký vào BĐS đạt 2,39 tỷ USD, tăng 44,1% so với cùng kỳ.
• BĐS đứng thứ 2 về thu hút FDI, chỉ sau công nghiệp chế biến – chế tạo.
• Phản ánh niềm tin của nhà đầu tư quốc tế vào thị trường Việt Nam.

II. TÁC ĐỘNG CỦA FDI VÀO BẤT ĐỘNG SẢN: HAI MẶT RÕ RỆT

1. Tác động tích cực

• 💰 Bơm vốn cho thị trường, hỗ trợ dự án lớn khởi động trở lại.
• 🌐 Đưa công nghệ, tiêu chuẩn quốc tế vào phát triển dự án.
• 🏗️ Tăng cung sản phẩm, đa dạng loại hình BĐS.
• 🧠 Nâng chuẩn quản lý, tạo sức ép cạnh tranh tích cực cho doanh nghiệp nội.

2. Tác động tiêu cực

• 🚨 Dễ tạo sốt giá cục bộ nếu đầu cơ đón đầu FDI.
• ⚠️ Tập trung vào phân khúc cao cấp → lệch cung – cầu, người ở thực khó tiếp cận.
• 🏦 Nguy cơ thâu tóm doanh nghiệp nội địa yếu → mất kiểm soát thị trường.
• 🌆 Áp lực lên hạ tầng nếu phát triển không đồng bộ.

III. CƠ HỘI & RỦI RO CHO NHÀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN

1. Cơ hội

• 📍 Nhiều dự án mới, cơ hội đầu tư giai đoạn sớm.
• 🏢 Dự án FDI có chất lượng & khả năng sinh lời tốt.
• 🏘️ Có thể đón đầu tăng giá ở các khu vực hút vốn ngoại.
• 💼 Gia tăng cơ hội đầu tư cho thuê (chuyên gia nước ngoài, khu công nghiệp…).

2. Rủi ro

• 🧨 Dễ mua đỉnh nếu chạy theo tin đồn FDI.
• 💸 Giá cao → biên lợi nhuận thấp, rủi ro dòng tiền.
• 🔍 Thiếu thông tin, khó kiểm soát pháp lý dự án FDI.
• 💳 Tâm lý vay nợ quá đà → dễ “vỡ trận” nếu thị trường đảo chiều.

IV. DỰ BÁO XU HƯỚNG THỊ TRƯỜNG BĐS ĐẾN CUỐI NĂM 2025

• 🌍 FDI vẫn là điểm sáng → tiếp tục rót vào khu công nghiệp, dự án cao cấp.
• 🏦 Chính sách tín dụng đang mở hơn, đặc biệt với nhà ở xã hội và nhà ở thực.
• 📉 Kênh trái phiếu còn khó khăn, doanh nghiệp nội tập trung xử lý nợ.
• ⏳ Thị trường có thể manh nha hồi phục kỹ thuật từ quý III–IV/2025.
• 🧭 Nhà đầu tư cần bám sát tín hiệu từ: FDI – tín dụng – trái phiếu – pháp lý.

CHI TIẾT

Trong quý I/2025, lĩnh vực bất động sản Việt Nam thu hút hơn 2,39 tỷ USD vốn FDI, tăng 44,1% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức tăng trưởng ấn tượng, đưa bất động sản trở thành lĩnh vực hút vốn ngoại lớn thứ hai (chiếm 21,8% tổng vốn FDI đăng ký) chỉ sau công nghiệp chế biến chế tạo. Nguồn vốn đầu tư nước ngoài dồi dào này phản ánh niềm tin của nhà đầu tư quốc tế vào thị trường Việt Nam và đồng thời tạo động lực cho phát triển hạ tầng đô thị, công nghiệp và du lịch.

Bài viết dưới đây sẽ phân tích sâu hai mặt tác động của dòng vốn FDI tăng mạnh (tích cực và tiêu cực trong ngắn hạn lẫn dài hạn), chỉ ra cơ hội và rủi ro đối với nhà đầu tư cá nhân, và đưa ra dự báo xu hướng thị trường bất động sản Việt Nam trong phần còn lại của năm 2025 dựa trên các tín hiệu từ FDI, chính sách tín dụng và sự chậm phục hồi của kênh trái phiếu.

1. Tác động của dòng vốn FDI tăng mạnh: Mặt tích cực và tiêu cực

Dự án Tháp Phương Trạch 108 tầng tại Hà Nội (phối cảnh) – một dự án quy mô lớn có vốn FDI, minh họa cho sức hút mạnh mẽ của dòng vốn ngoại vào bất động sản Việt Nam .

Dòng vốn FDI chảy mạnh vào bất động sản đem lại những tác động tích cực rõ rệt, nhưng cũng kèm theo một số hệ quả tiêu cực cần lưu ý. Các tác động này thể hiện ở cả ngắn hạn lẫn dài hạn, ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường. Dưới đây là phân tích cụ thể hai mặt lợi – hại của dòng vốn FDI đối với bất động sản Việt Nam:

Tác động tích cực

• Ngắn hạn: Nguồn vốn ngoại đổ vào giúp bơm một lượng vốn lớn cho thị trường, hỗ trợ khởi động và đẩy nhanh tiến độ nhiều dự án. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp BĐS trong nước thiếu vốn; FDI trở thành “phao cứu sinh” giúp hồi sinh các dự án đang trì trệ. Ngoài ra, vốn FDI mạnh còn tạo thêm việc làm (lao động xây dựng, kỹ sư, quản lý dự án…) và cải thiện tâm lý thị trường trong ngắn hạn – nhà đầu tư và người mua cảm thấy yên tâm hơn khi thấy dòng tiền ngoại quốc rót vào các dự án, coi đó như một dấu hiệu thị trường bắt đầu sôi động trở lại.
• Dài hạn: Về lâu dài, FDI mang đến kinh nghiệm quốc tế và công nghệ hiện đại cho thị trường. Các nhà đầu tư ngoại thường đưa vào kỹ thuật xây dựng tiên tiến và phong cách quản lý chuyên nghiệp, giúp nâng cao chất lượng dự án và đa dạng hóa sản phẩm (ví dụ: căn hộ dịch vụ, condotel, officetel…) trên thị trường . Bên cạnh đó, sự hiện diện của các doanh nghiệp FDI tạo ra áp lực cạnh tranh buộc doanh nghiệp trong nước không ngừng cải tiến, qua đó người mua nhà được hưởng lợi nhờ nhiều lựa chọn hơn với chất lượng tốt hơn. Đặc biệt, Bộ Xây dựng nhận định dòng vốn FDI tăng mạnh cho thấy vị thế và sức hấp dẫn dài hạn của thị trường Việt Nam, tạo động lực cho phát triển đồng bộ hạ tầng đô thị, công nghiệp, du lịch trong tương lai . Nhìn chung, FDI góp phần giảm bớt sự phụ thuộc của thị trường vào nguồn vốn nội địa và tín dụng ngân hàng, hướng tới một thị trường bền vững và hội nhập hơn.

Tác động tiêu cực

• Ngắn hạn: Ở chiều ngược lại, dòng vốn lớn đổ nhanh có thể gây sốt nóng cục bộ trên thị trường. Khi nhiều dự án FDI tập trung vào phân khúc cao cấp tại các đô thị lớn, nguy cơ nguồn cung vượt xa nhu cầu thực có thể xảy ra . Thực tế, nhu cầu mua ở thực tập trung chủ yếu ở phân khúc trung cấp và bình dân, trong khi FDI thường nhắm đến phân khúc cao cấp hoặc thương mại có biên lợi nhuận cao. Hệ quả là dư cung bất động sản cao cấp có thể xuất hiện, dẫn đến tình trạng dự án sang trọng xây xong nhưng vắng người ở, trong khi đại bộ phận người dân vẫn khó mua được nhà. Ngoài ra, khi FDI chảy mạnh vào một khu vực, giá đất tại đó có xu hướng tăng vọt theo tin đồn và kỳ vọng, khiến nhà đầu tư cá nhân dễ mắc bẫy “giá ảo” trong ngắn hạn. Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) đã khuyến cáo nhà đầu tư cần thận trọng trước các cơn sốt ảo, luôn xem xét kỹ giá trị thực và ưu tiên yếu tố thanh khoản, dòng tiền khi đầu tư .
• Dài hạn: Về lâu dài, sự phụ thuộc quá mức vào vốn ngoại có thể đặt ra những rủi ro về chủ quyền và kiểm soát thị trường. Nếu doanh nghiệp trong nước không đủ năng lực cạnh tranh về vốn và công nghệ, họ có thể bị thâu tóm bởi các tập đoàn nước ngoài lớn hơn . Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam từng lo ngại rằng doanh nghiệp nội địa suy yếu sẽ tạo cơ hội để nhà đầu tư nước ngoài mua lại phần lớn dự án với giá rẻ, đẩy thị trường vào nguy cơ bị kiểm soát bởi khối ngoại . Điều này không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp nội mà còn tiềm ẩn hệ lụy về kinh tế vĩ mô (lợi nhuận dự án chảy ra nước ngoài, hạn chế khả năng điều tiết thị trường của nhà nước). Bên cạnh đó, giá đất leo thang quanh các dự án FDI có thể đẩy mặt bằng giá nhà ở lên cao, về dài hạn làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân địa phương . Một số dự án lớn thiếu quản lý chặt chẽ còn có nguy cơ tác động xấu đến môi trường (ô nhiễm, mất cân bằng sinh thái) và gây áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị (ùn tắc giao thông, quá tải dịch vụ công) nếu phát triển “nóng” mà không đồng bộ.

Tóm lại, dòng vốn FDI tăng mạnh là “con dao hai lưỡi” đối với thị trường bất động sản. Trong khi mặt tích cực mang lại vốn, kinh nghiệm và động lực phát triển cho thị trường, thì mặt tiêu cực đòi hỏi các cơ quan quản lý và doanh nghiệp phải chủ động điều tiết – chẳng hạn, định hướng FDI vào phân khúc thị trường còn thiếu (nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội), kiểm soát hiện tượng đầu cơ thổi giá, và hỗ trợ doanh nghiệp nội địa nâng cao năng lực để cùng cạnh tranh và hợp tác với khối ngoại . Có như vậy, lợi ích từ FDI mới được phát huy tối đa, đồng thời rủi ro được giảm thiểu, giúp thị trường phát triển lành mạnh trong dài hạn.

2. Cơ hội và rủi ro cho nhà đầu tư cá nhân trong bối cảnh FDI tăng

Dòng vốn FDI chảy mạnh vào bất động sản không chỉ tác động ở tầm vĩ mô, mà còn tạo ra những cơ hội cũng như rủi ro cụ thể cho nhà đầu tư cá nhân – bao gồm cả nhà đầu tư chuyên nghiệp lẫn người mới tham gia thị trường. Hiểu rõ bối cảnh này sẽ giúp mỗi cá nhân nâng cao góc nhìn chiến lược và đưa ra quyết định đầu tư phù hợp. Dưới đây là những cơ hội hứa hẹn và rủi ro cần lường trước:

Cơ hội cho nhà đầu tư cá nhân

• Thị trường sôi động, nhiều lựa chọn hơn: FDI tăng giúp thúc đẩy nhiều dự án mới được triển khai, từ các khu đô thị lớn đến khu công nghiệp, nghỉ dưỡng. Điều này đồng nghĩa nhà đầu tư cá nhân có thêm cơ hội lựa chọn sản phẩm để đầu tư – ví dụ như căn hộ cao cấp do nước ngoài phát triển, bất động sản nghỉ dưỡng hợp tác với tập đoàn quốc tế, hay cổ phiếu các công ty BĐS có vốn ngoại. Thêm nhiều dự án cũng tạo mặt bằng giá hấp dẫn ở giai đoạn đầu mở bán, giúp nhà đầu tư có thể mua được tài sản với giá hợp lý trước khi giá tăng. Nếu biết đón đầu xu hướng, các nhà đầu tư có thể “đi cùng sóng” với dòng vốn ngoại để thu lợi nhuận.
• Nâng cao chất lượng sản phẩm và dịch vụ: Sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài thường kéo theo chất lượng xây dựng và quản lý dự án tốt hơn. Do đó, nhà đầu tư cá nhân mua các sản phẩm trong dự án có vốn FDI có thể yên tâm hơn về tiến độ và chất lượng công trình. Các dự án này cũng thường tích hợp nhiều tiện ích hiện đại, quản lý vận hành chuyên nghiệp, giúp giá trị tài sản gia tăng ổn định theo thời gian. Chẳng hạn, phân khúc căn hộ dịch vụ, văn phòng cho thuê đang hưởng lợi khi nhiều chuyên gia nước ngoài đến Việt Nam làm việc, làm tăng tỷ lệ lấp đầy và giá thuê – mở ra cơ hội cho nhà đầu tư cá nhân sở hữu căn hộ cho thuê ở các khu vực nhiều người nước ngoài. Thêm vào đó, tính minh bạch của thị trường được cải thiện khi có yếu tố ngoại: các chuẩn mực về công bố thông tin, pháp lý dự án được chú trọng hơn, phần nào giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư cá nhân.
• Tiềm năng sinh lời dài hạn: Dòng vốn FDI thường nhắm đến những khu vực có tiềm năng tăng trưởng (ví dụ các thành phố lớn, tỉnh có khu công nghiệp, đặc khu kinh tế…). Nếu nhà đầu tư cá nhân đi theo dòng vốn này – đầu tư vào đất đai, nhà ở tại những khu vực mà FDI rót vào – thì về dài hạn có thể hưởng lợi từ sự phát triển kinh tế hạ tầng của khu vực. Ví dụ, khi một khu công nghiệp mới có vốn FDI hình thành, nhu cầu nhà ở, dịch vụ quanh vùng đó sẽ tăng; nhà đầu tư cá nhân mua đất hoặc nhà cho thuê sớm có thể đón đầu xu hướng tăng giá và thu dòng tiền ổn định từ người lao động, chuyên gia đến làm việc.

Rủi ro cần lưu ý

• Cạnh tranh cao và nguy cơ “bong bóng”: FDI tăng mạnh có thể kích thích nhiều nhà đầu tư cá nhân đổ xô theo, dẫn đến cạnh tranh mua tài sản khốc liệt và đẩy giá tăng cao bất thường. Nếu chạy theo tâm lý đám đông mà thiếu nghiên cứu, nhà đầu tư cá nhân rất dễ mua phải BĐS ở đỉnh giá, rơi vào bong bóng tài sản. Khi đó, chỉ cần thị trường điều chỉnh hoặc dòng vốn ngoại chững lại, giá tài sản có thể lao dốc, nhà đầu tư mắc kẹt với khoản đầu tư thua lỗ. Bài học từ các cơn sốt đất trước đây cho thấy người đến sau thường chịu rủi ro lớn nhất. Do vậy, trong bối cảnh FDI tăng, mỗi cá nhân càng phải tỉnh táo, định giá tài sản dựa trên giá trị thực thay vì tin vào tin đồn hay “kỳ vọng suông”.
• Giá bất động sản tăng cao, lợi nhuận thu hẹp: Sự tham gia của các “ông lớn” nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh có thể đẩy mặt bằng giá lên cao tại các khu vực họ đầu tư. Điều này khiến biên lợi nhuận cho nhà đầu tư cá nhân bị thu hẹp nếu mua ở giá cao. Chẳng hạn, mua một căn hộ cao cấp do nước ngoài phát triển có thể đòi hỏi vốn ban đầu lớn, trong khi khả năng tăng giá thêm có thể không nhiều vì giá đã tiệm cận mức cao. Chi phí cơ hội cũng tăng lên: với cùng số vốn, nhà đầu tư lẽ ra có thể đầu tư được 2-3 bất động sản nhỏ hơn ở nơi khác. Ngoài ra, chi phí duy trì (phí quản lý, thuế, lãi vay) với tài sản cao cấp cũng cao, gây áp lực dòng tiền cho cá nhân nếu lợi tức cho thuê không tương xứng.
• Rủi ro pháp lý và thông tin: Không phải dự án có vốn FDI nào cũng thuận lợi về pháp lý. Một số dự án có thể vướng thủ tục phê duyệt, dẫn đến chậm triển khai kéo dài, làm nhà đầu tư thứ cấp mắc kẹt vốn. Nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt người thiếu kinh nghiệm, có thể không đánh giá hết rủi ro khi mua tài sản trong các dự án kiểu này. Hơn nữa, sự am hiểu của nhà đầu tư ngoại về thị trường nội địa đôi khi không bằng doanh nghiệp nội, dẫn đến dự án triển khai không đúng thị hiếu hoặc gặp trở ngại văn hóa – xã hội, ảnh hưởng hiệu quả đầu tư. Do đó, nhà đầu tư cá nhân cần tìm hiểu kỹ thông tin dự án: chủ đầu tư là ai, pháp lý ra sao, dự án có phù hợp nhu cầu thị trường không… trước khi quyết định “xuống tiền”.
• Tâm lý ỷ lại và thiếu chuẩn bị: Khi thấy dòng vốn lớn từ nước ngoài vào, một số nhà đầu tư cá nhân có thể chủ quan, cho rằng thị trường chắc chắn sẽ tăng trưởng tốt và bỏ qua nguyên tắc thận trọng. Họ có thể sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức (vay nợ nhiều) để đầu tư theo, với niềm tin “có ngoại chống lưng, giá khó giảm”. Tuy nhiên, đây là tâm lý nguy hiểm. Trong đầu tư, không có gì đảm bảo 100% – vốn FDI cũng có thể rút đi nếu điều kiện không thuận lợi. Nếu thị trường đảo chiều, những nhà đầu tư dùng đòn bẩy cao dễ rơi vào cảnh nợ nần chồng chất. Vì vậy, mỗi cá nhân cần có chiến lược tài chính an toàn, không nên “bỏ trứng vào một giỏ” hay quá phụ thuộc kỳ vọng vào người khác (dù đó là nhà đầu tư ngoại hay nội).

Nói ngắn gọn, cơ hội từ dòng vốn FDI tăng là có thật – thị trường nhiều dự án tốt hơn, tiềm năng tăng giá dài hạn – nhưng rủi ro cũng hiện hữu. Nhà đầu tư cá nhân nên tận dụng cơ hội bằng cách lựa chọn sản phẩm tốt, vị trí chiến lược và đầu tư với tầm nhìn dài hạn; đồng thời phải quản trị rủi ro bằng cách nghiên cứu kỹ, tránh tâm lý đám đông và luôn chuẩn bị kế hoạch dự phòng về tài chính. Sự cân nhắc, kỷ luật sẽ giúp nhà đầu tư vững vàng trước biến động và nắm bắt được lợi ích từ thị trường trong bối cảnh mới.

3. Dự báo xu hướng thị trường bất động sản cuối năm 2025

Khu công nghiệp Phú Mỹ 3 tại Bà Rịa - Vũng Tàu với sự hiện diện của nhiều nhà đầu tư FDI. Bất động sản công nghiệp và văn phòng đang được hưởng lợi từ làn sóng FDI sản xuất công nghệ cao .

Bước sang các quý còn lại của năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam được kỳ vọng sẽ dần khởi sắc hơn sau giai đoạn trầm lắng, dưới tác động của ba yếu tố chính: dòng vốn FDI, chính sách tín dụng nới lỏng, và diễn biến của thị trường trái phiếu. Dù vậy, sự phục hồi có thể sẽ không đồng đều giữa các phân khúc, và tốc độ hồi phục được dự báo ở mức “thận trọng” hơn là bùng nổ. Dựa trên các tín hiệu hiện có, dưới đây là những xu hướng chính có thể định hình thị trường trong phần còn lại của 2025:

• FDI tiếp tục là điểm sáng: Với kết quả khả quan của quý I và nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, Việt Nam nhiều khả năng giữ chân được dòng vốn FDI mạnh mẽ trong các quý tới. Năm 2024, vốn FDI đăng ký vào bất động sản đã đạt 6,3 tỷ USD (tăng 35% so với 2023) ; xu hướng này dự báo còn tiếp diễn hoặc thậm chí tăng tốc trong 2025 nhờ độ mở của chính sách và nhu cầu của nhà đầu tư ngoại. Điều này có nghĩa là sẽ có thêm nhiều dự án lớn được công bố cũng như các thương vụ M&A trong lĩnh vực BĐS diễn ra. Đặc biệt, bất động sản công nghiệp và bất động sản thương mại (văn phòng, trung tâm thương mại) sẽ hưởng lợi rõ rệt: Làn sóng FDI sản xuất, nhất là trong công nghệ cao, đang đẩy mạnh nhu cầu thuê đất khu công nghiệp, nhà xưởng và văn phòng . Nhiều khu công nghiệp mới có thể được lấp đầy nhanh hơn dự kiến, giúp giá thuê đất khu công nghiệp ổn định ở mức cao. Song song, phân khúc căn hộ dịch vụ tại các đô thị lớn cũng sẽ giữ công suất thuê cao nhờ lượng chuyên gia nước ngoài tăng. Trong khi đó, FDI cho các dự án nhà ở đô thị và nghỉ dưỡng sẽ góp phần cải thiện nguồn cung ở phân khúc trung – cao cấp, tạo tiền đề cho giao dịch sôi động hơn nếu các rào cản khác được tháo gỡ.
• Chính sách tín dụng hỗ trợ đà phục hồi: Mặt bằng lãi suất đang duy trì ở mức thấp ổn định sau các nỗ lực giảm lãi suất của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) . Tín dụng cho bất động sản trong quý I/2025 đã có chuyển biến tích cực, khi NHNN đẩy mạnh giải ngân gói 145.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội và khuyến khích cho vay dự án nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực . Dư nợ tín dụng BĐS tính đến cuối 2/2025 tăng ~25% so với cùng kỳ – cho thấy ngân hàng đang mở van vốn trở lại cho lĩnh vực này. Mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống năm 2025 khoảng 16% (tương ứng sẽ bơm thêm khoảng 2,5 triệu tỷ đồng) là tín hiệu tích cực, hứa hẹn tăng thanh khoản cho thị trường trong các tháng tới. Nhờ đó, những người có nhu cầu mua nhà thực sự và cả nhà đầu tư có thể tiếp cận vốn vay dễ dàng hơn so với giai đoạn 2022-2023. Với lãi suất vay mua nhà hiện nay phổ biến chỉ ~7-9%/năm trong thời gian ưu đãi, thị trường BĐS được kích thích nhẹ về cầu. Dự kiến, từ quý III/2025 trở đi, khi độ trễ của chính sách phát huy, lượng giao dịch nhà ở có thể tăng dần ở phân khúc trung cấp – bình dân, giúp hấp thụ một phần hàng tồn. Tuy nhiên, NHNN cũng nhấn mạnh sẽ kiểm soát chặt tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro cao , do đó dòng vốn ngân hàng sẽ chủ yếu chảy vào dự án đáp ứng nhu cầu thật (nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội, bất động sản khu công nghiệp…) hơn là các dự án mang tính đầu cơ. Đây là hướng đi tích cực để đảm bảo sự phục hồi lành mạnh thay vì tăng trưởng nóng.
• Kênh trái phiếu dần “rã băng”, nhưng phục hồi chậm: Sau những bất ổn trong năm 2023, thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản vẫn còn trầm lắng trong đầu 2025. Quý I/2025, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt ~25.130 tỷ đồng, thấp nhất 5 năm và giảm 12% YoY . Các doanh nghiệp BĐS chỉ phát hành mới chiếm 30,3% giá trị nhưng lại dẫn đầu mua lại trái phiếu trước hạn (chiếm 58,6%, ~11.361 tỷ đồng) – cho thấy nhiều doanh nghiệp phải tập trung trả nợ, cơ cấu lại hơn là huy động mới . Áp lực đáo hạn vẫn rất lớn: từ quý II đến cuối 2025 sẽ có khoảng 181.892 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, trong đó bất động sản chiếm tới 53,1% (tương đương ~96.527 tỷ) . Thực tế quý I đã xuất hiện thêm một số trường hợp chậm thanh toán lãi trái phiếu của doanh nghiệp BĐS, cho thấy rủi ro tín dụng chưa hoàn toàn được giải quyết . Với gánh nặng này, dự báo nửa đầu năm 2025, các chủ đầu tư lớn sẽ vẫn ưu tiên xử lý nợ trái phiếu hơn là triển khai ồ ạt dự án mới. Kênh trái phiếu vì thế khó có sự bùng nổ trong ngắn hạn. Tuy nhiên, Chính phủ đã và đang có động thái tháo gỡ (gia hạn Nghị định 08 về giãn nợ trái phiếu, hoàn thiện khung pháp lý về phát hành riêng lẻ…), giúp phục hồi niềm tin dần dần. Nửa cuối 2025 được xem là giai đoạn bước ngoặt: nhiều ý kiến (ví dụ từ Công ty Chứng khoán Yuanta) kỳ vọng chu kỳ phục hồi của thị trường BĐS sẽ bắt đầu từ cuối 2025, trùng với thời điểm phần lớn lượng trái phiếu xấu đã đáo hạn hoặc được xử lý . Khi đó, doanh nghiệp có thể nhẹ gánh nợ và sẵn sàng huy động vốn trở lại để khởi động dự án mới. Dù mức độ phục hồi của kênh trái phiếu được dự báo là dần dần, không đột biến , đây vẫn là cú hích tâm lý quan trọng cho thị trường bước sang năm 2026.

Nhìn tổng thể, các chuyên gia đánh giá thị trường BĐS Việt Nam trong những tháng cuối 2025 sẽ dịu dần các khó khăn và manh nha hồi phục. Nguồn vốn FDI mạnh và độ mở của chính sách tài chính – tiền tệ sẽ tiếp tục nâng đỡ thị trường, bù đắp phần nào sự suy yếu của kênh trái phiếu. Mặc dù vậy, quá trình phục hồi sẽ có độ trễ và không đồng đều: phân khúc nhà ở vừa túi tiền có thể ấm lên trước nhờ lực cầu thực, trong khi phân khúc cao cấp có thể vẫn trầm lắng nếu chưa giải quyết được bài toán dư cung. Bất động sản công nghiệp nhiều khả năng giữ vững phong độ là điểm sáng, còn bất động sản nghỉ dưỡng có thể phụ thuộc vào mức độ phục hồi du lịch và dòng vốn ngoại vào du lịch – dịch vụ.

Cuối năm 2025, nếu các nút thắt về pháp lý dự án được tháo gỡ thêm (như kỳ vọng khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực), cộng hưởng cùng yếu tố vốn FDI, tín dụng, trái phiếu, thị trường BĐS Việt Nam có thể bước vào giai đoạn “hồi phục kỹ thuật” – tức là ngừng giảm, thanh khoản cải thiện nhẹ, giá ổn định hơn. Đây sẽ là tiền đề để năm 2026 tăng trưởng rõ nét hơn. Trong thời gian chờ đợi, nhà đầu tư cá nhân nên tiếp tục theo dõi sát các chỉ dấu: dòng tiền FDI đang chảy vào phân khúc nào, ngân hàng có tín hiệu nới lỏng hay siết chặt, doanh nghiệp nào vượt qua được áp lực trái phiếu… Từ đó, mỗi người có thể tự điều chỉnh chiến lược, chuẩn bị đón cơ hội khi thị trường chuyển mình. Thận trọng trong ngắn hạn nhưng không bi quan về dài hạn – đó có lẽ là tâm thế phù hợp để tham gia thị trường bất động sản Việt Nam lúc này.

Nguồn tài liệu tham khảo: Bộ Xây dựng, Cổng thông tin Chính phủ, Tạp chí Kinh tế Sài Gòn, VARS, VBMA, VietnamPlus, Cafeland, Yuanta Vietnam. Các số liệu thống kê và nhận định trong bài được trích dẫn từ các nguồn chính thống và báo cáo ngành uy tín nhằm đảm bảo độ tin cậy cho nhà đầu tư tham khảo.