Kính gửi Quý khách hàng thân mến,

Sàn Đất Nền Hoà Xuân xin gửi lời cảm ơn chân thành vì sự quan tâm của Quý khách đến thị trường bất động sản Đà Nẵng. Nhận thấy nhiều câu hỏi tương đồng từ các nhà đầu tư, chúng tôi đã tổng hợp và phân tích chi tiết dưới góc nhìn chuyên môn, dựa trên 9 năm kinh nghiệm thực chiến tại thị trường này.

Thị trường đang "nóng" hay chỉ "ấm dần"?

Câu hỏi 1: Thị trường bất động sản ven biển Đà Nẵng đang được nhận định là "nóng" trở lại. Sàn Đất Nền Hoà Xuân đánh giá như thế nào về nhận định này?

Hãy tưởng tượng thị trường BĐS như một bệnh nhân đang hồi phục sau cơn bệnh nặng. Hiện tại, "nhiệt độ" đã tăng lên đáng kể, nhưng chưa thể gọi là "sốt" như nhiều người vẫn nghĩ.

Chúng tôi đang chứng kiến một sự phục hồi có chọn lọc - nơi đâu có giá trị thực, nơi đó có dòng tiền đổ về. Căn hộ cao cấp ven biển đang dẫn đầu xu hướng này với tỷ lệ hấp thụ vượt 60% trong quý gần nhất. Nhưng khác với các chu kỳ "sốt" trước đây, nhà đầu tư giờ đây "đặt tiền" thông minh hơn:

• Họ xem xét kỹ pháp lý từng dự án
• Họ phân tích chi tiết tiến độ xây dựng
• Họ đánh giá khả năng sinh lời thực tế

Một nhà đầu tư kỳ cựu vừa chia sẻ với chúng tôi: "Trước kia tôi mua vì thấy người khác mua. Giờ tôi phải hiểu rõ mình đang mua gì." Đây chính là dấu hiệu của một thị trường trưởng thành.

Dự báo kinh tế 8% - thực tế hay ảo tưởng?

Câu hỏi 2: Nhiều nơi dự báo tăng trưởng GDP có thể đạt 8% vào năm 2025 và hướng đến mức tăng trưởng 2 con số trong giai đoạn 2026-2030. Điều này sẽ tác động thế nào đến thị trường BĐS Đà Nẵng?

Trong suốt 9 năm hoạt động, chúng tôi học được bài học quý giá này: "Đừng xây lâu đài trên cát." Các con số dự báo 8-10% tăng trưởng GDP giống như một miếng bánh ngon trước mắt, nhưng thực tế chúng ta vừa trải qua năm 2023 với GDP chỉ khoảng 5%.

Hãy nhìn vào những gì đang diễn ra tại các công trường xây dựng, các văn phòng môi giới và tâm lý của người mua thực tế:

• Chi phí xây dựng vẫn đang ở mức cao (tăng 15-20% so với trước đại dịch)
• Thủ tục pháp lý vẫn còn nhiều trở ngại
• Lãi suất đã giảm nhưng nhiều ngân hàng vẫn thắt chặt điều kiện cho vay BĐS

Nếu kinh tế thực sự đạt 7-8% tăng trưởng, BĐS Đà Nẵng chắc chắn sẽ bùng nổ. Nhưng chúng tôi khuyên quý khách nên "đặt cược thông minh" dựa trên kịch bản tăng trưởng 5-6%, vừa đủ để thị trường phát triển bền vững mà không tạo ra bong bóng.

Căn hộ tăng 5% - con số khiêm tốn nhưng thực tế

Câu hỏi 3: Nhiều báo cáo dự báo giá bán sơ cấp căn hộ tại Đà Nẵng tăng khoảng 5% trong quý IV/2024. Quan điểm của Sàn Đất Nền Hoà Xuân về dự báo này như thế nào?

Chúng tôi đã theo dõi 67 dự án căn hộ tại Đà Nẵng trong 5 năm qua và nhận thấy con số 5% là hoàn toàn hợp lý. Để hiểu rõ hơn, hãy phân tích sâu hơn:

Phân khúc cao cấp (từ 3.100-3.550 USD/m²) đang chứng kiến nhu cầu tăng từ hai nhóm khách hàng chính:

• Người mua để ở thực từ Hà Nội, TP.HCM tìm kiếm ngôi nhà thứ hai ven biển
• Nhà đầu tư dài hạn nhắm đến khả năng cho thuê với tỷ suất lợi nhuận 5-7%/năm

Ví dụ điển hình là dự án Aria Đà Nẵng vừa ra mắt đã có tỷ lệ đặt chỗ gần 70% trong hai tuần đầu mở bán, với mức giá khởi điểm 3.200 USD/m². Điều này chứng tỏ nhu cầu thực vẫn rất mạnh mẽ ở phân khúc đúng chất lượng, đúng vị trí.

Bđs nghỉ dưỡng tăng 70-80%? Hãy thực tế hơn!

Câu hỏi 4: Có dự báo cho rằng phân khúc BĐS nghỉ dưỡng sẽ tăng trưởng lên đến 70-80% so với năm 2024. Với kinh nghiệm của mình, Sàn Đất Nền Hoà Xuân đánh giá thế nào về con số này?

Nếu bạn thấy một cây táo chỉ cao 1m mà năm sau cao 1,7m, tăng trưởng 70% nghe có vẻ ấn tượng. Nhưng hãy nhớ rằng cây táo này vừa trải qua giai đoạn khô hạn kéo dài!

BĐS nghỉ dưỡng Đà Nẵng đang phục hồi từ mức đáy sau đại dịch, nên các con số tăng trưởng phần trăm sẽ trông rất lớn. Tuy nhiên, chúng tôi nhận thấy mức 20-30% là thực tế hơn, dựa trên:

• Công suất phòng các khách sạn 4-5 sao đã đạt 65-75% trong các kỳ cao điểm
• Giá thuê ngắn hạn tăng 25-30% so với cùng kỳ năm trước
• Tuy nhiên, vẫn còn nhiều dự án condotel chưa tìm được lối ra sau khủng hoảng

Nhà đầu tư thông minh nên tìm kiếm những dự án có vị trí đắc địa (cách biển dưới 500m), đã hoàn thiện pháp lý, và có khả năng khai thác du lịch thực tế, thay vì bị cuốn theo các dự báo quá lạc quan.

Nguồn cung - sức cầu: bức tranh đa chiều

Câu hỏi 5: Vấn đề nguồn cung và sức cầu trên thị trường BĐS Đà Nẵng hiện nay như thế nào? Có sự phục hồi đồng đều ở tất cả các phân khúc không?

Nếu so sánh thị trường BĐS như một bữa tiệc, thì hiện tại một số món ăn đang được "cháy hàng" trong khi một số khác vẫn còn thừa trên bàn. Cụ thể:

Căn hộ cao cấp: Nguồn cung tăng gần 2,5 lần so với năm trước, nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt 60-65%. Đây là phân khúc "nóng" nhất hiện nay, đặc biệt các dự án ven biển từ Mỹ Khê đến Non Nước.

Đất nền: Thị trường vẫn trầm lắng với sức cầu chỉ đạt khoảng 25-30% tổng cung. Tuy nhiên, khu vực Hoà Xuân - địa bàn chuyên môn của chúng tôi - đang có những dấu hiệu khởi sắc nhờ:

• Hạ tầng đã hoàn thiện 90% theo quy hoạch
• Kết nối thuận tiện với trung tâm qua các cầu Nguyễn Tri Phương và Trần Thị Lý
• Giá đã điều chỉnh về mức hợp lý, tạo cơ hội cho nhà đầu tư dài hạn

Một điểm đáng chú ý: trong tháng qua, số lượng giao dịch tại khu Nam Hoà Xuân đã tăng 35% so với tháng trước, báo hiệu sức cầu đang ấm dần trở lại ở khu vực này.

Đà Nẵng - trung tâm tài chính quốc tế: giấc mơ hay sự thật?

Câu hỏi 6: Có thông tin cho rằng Đà Nẵng sẽ trở thành trung tâm tài chính quốc tế trong tương lai gần. Điều này có ảnh hưởng thế nào đến thị trường BĐS?

Đà Nẵng trở thành trung tâm tài chính quốc tế giống như một đứa trẻ mơ ước trở thành phi hành gia - đó là tầm nhìn tuyệt vời, nhưng cần rất nhiều bước đệm để đạt được.

Hãy nhìn vào thực tế:

• Singapore mất gần 50 năm để xây dựng trung tâm tài chính
• Hong Kong có nền tảng pháp lý từ thời thuộc địa Anh
• Dubai đã đầu tư hàng chục tỷ USD vào cơ sở hạ tầng

Đà Nẵng có tiềm năng nhưng còn thiếu nhiều yếu tố quan trọng:

• Khung pháp lý chuyên biệt cho hoạt động tài chính quốc tế
• Nguồn nhân lực chất lượng cao trong lĩnh vực tài chính
• Hệ thống kết nối quốc tế mạnh mẽ

Vì vậy, nhà đầu tư nên xem đây là yếu tố tích cực dài hạn (10-20 năm), nhưng không nên đặt quá nhiều kỳ vọng trong 3-5 năm tới. Hãy đầu tư dựa trên giá trị hiện tại và tiềm năng trung hạn, không phải dựa trên những kỳ vọng quá xa vời.

Cảng Liên Chiểu - đòn bẩy thực sự cho bất động sản Tây Bắc Đà Nẵng.

Câu hỏi 7: Đề án xây dựng khu thương mại tự do gắn với cảng biển Liên Chiểu sẽ tác động ra sao đến thị trường BĐS Đà Nẵng?

Nếu phải chọn một dự án có tiềm năng thay đổi bản đồ BĐS Đà Nẵng, chúng tôi sẽ không ngần ngại chọn cảng Liên Chiểu và khu thương mại tự do đi kèm.

Hãy nhìn vào bài học từ các cảng nước sâu trên thế giới:

• Cảng Rotterdam (Hà Lan) biến vùng lân cận thành trung tâm logistics của châu Âu
• Cảng Busan (Hàn Quốc) đã thúc đẩy phát triển cả một thành phố

Với tổng mức đầu tư gần 3,4 tỷ USD, cảng Liên Chiểu sẽ có sức lan tỏa mạnh mẽ:

• Khu vực Liên Chiểu, Hoà Khánh sẽ trở thành tâm điểm của các dự án logistics, khu công nghiệp công nghệ cao
• Hạ tầng giao thông kết nối như đường vành đai phía Tây sẽ được đẩy nhanh tiến độ
• Kéo theo nhu cầu về nhà ở, văn phòng và dịch vụ hỗ trợ

Chúng tôi dự đoán các khu vực lân cận cảng sẽ có tiềm năng tăng giá 35-50% trong 3-5 năm tới khi dự án đi vào hoạt động. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần theo dõi sát tiến độ thực hiện vì các dự án hạ tầng lớn thường có độ trễ 1-2 năm so với kế hoạch ban đầu.

Hạ tầng - chìa khóa mở giá trị bđs Đà Nẵng

Câu hỏi 8: Hạ tầng giao thông đóng vai trò như thế nào trong việc thúc đẩy thị trường BĐS Đà Nẵng hiện nay?

Trong thế giới BĐS, có một công thức không bao giờ sai: "Đường đến đâu, giá trị đến đó".

Tại Đà Nẵng, mỗi dự án hạ tầng lớn đều tạo ra những "cú hích" đáng kể cho BĐS lân cận:

• Cầu Nguyễn Văn Trỗi mở rộng: Rút ngắn thời gian di chuyển từ sân bay đến bán đảo Sơn Trà xuống còn 15 phút, thúc đẩy giá BĐS khu vực Phước Mỹ tăng 18-22% sau khi hoàn thành.
• Hầm qua sông Hàn: Khi hoàn thành sẽ kết nối trực tiếp quận Sơn Trà với quận Hải Châu, dự kiến tạo "sóng" cho BĐS hai đầu hầm.
• Đường vành đai phía Tây: Mở ra không gian phát triển mới, kết nối khu vực Tây Bắc với các khu đô thị mới phía Nam.

Chúng tôi đã theo dõi và thấy rằng: các khu vực được hưởng lợi từ phát triển hạ tầng có mức tăng giá trung bình 15-20% sau khi dự án hoàn thành. Điển hình như khu vực Hoà Xuân - địa bàn chuyên môn của chúng tôi, đã tăng giá gần 30% sau khi cầu Nguyễn Tri Phương hoàn thành, rút ngắn thời gian di chuyển đến trung tâm thành phố xuống chỉ còn 10-15 phút.

Du lịch - động lực vàng cho bất động sản Đà Nẵng

Câu hỏi 9: Du lịch được xem như một trong những trụ cột kinh tế của Đà Nẵng. Vai trò của du lịch đối với thị trường BĐS là gì?

Hãy tưởng tượng du lịch và BĐS như hai bánh xe của cùng một chiếc xe: bánh này quay, bánh kia cũng chuyển động theo.

Với lượng khách quốc tế đạt gần 3,5 triệu lượt trong năm 2023 (tăng 85% so với năm 2022) và dự kiến đạt 4,5 triệu lượt trong năm 2024, du lịch đang tạo ra những tác động tích cực lên BĐS Đà Nẵng:

Tăng hiệu suất cho thuê: Các căn hộ ven biển hiện có tỷ suất cho thuê từ 5-7%/năm, cao hơn đáng kể so với mặt bằng chung cả nước (3-4%). Điển hình như một căn hộ 2 phòng ngủ tại Mỹ Khê có thể cho thuê nghỉ dưỡng với giá 2-2,5 triệu đồng/đêm trong mùa cao điểm.

Nâng cao giá trị BĐS ven biển: Những dự án cách biển dưới 500m đang có mức giá cao hơn 20-30% so với các dự án tương tự nhưng xa biển hơn, phản ánh nhu cầu nghỉ dưỡng và tiềm năng cho thuê.

Thúc đẩy hạ tầng du lịch: Các sự kiện lớn như Lễ hội pháo hoa quốc tế DIFF, Marathon quốc tế Đà Nẵng không chỉ thu hút du khách mà còn thúc đẩy đầu tư hạ tầng, nâng cao vị thế của thành phố.

Một điểm đáng chú ý: các dự án BĐS ven biển có thương hiệu quốc tế luôn duy trì thanh khoản tốt hơn 25-30% so với các dự án thông thường, ngay cả trong giai đoạn thị trường khó khăn.

Triển vọng 2025 - nhìn từ góc độ thực tế.

Câu hỏi 10: Triển vọng thị trường BĐS Đà Nẵng trong năm 2025 sẽ như thế nào?

Chúng tôi nhìn nhận thị trường 2025 như một cuộc chạy marathon, không phải chạy nước rút: sẽ có đà tăng trưởng ổn định, nhưng vẫn còn nhiều thách thức.

Dựa trên phân tích dữ liệu từ 120+ dự án và hơn 1.500 giao dịch trong 2 năm qua, chúng tôi dự báo:

Phân khúc căn hộ cao cấp:

• Giá sẽ tăng khoảng 5-7%, với căn hộ hạng A dao động từ 60-85 triệu đồng/m²
• Nguồn cung dự kiến tăng khoảng 25% với các dự án lớn của Masterise, Sun Group, BRG
• Tỷ lệ hấp thụ có thể đạt 60-65% với lượng giao dịch gấp 2 lần 2024

Phân khúc đất nền:

• Khu vực Nam Hoà Xuân và các khu vực lân cận dự kiến tăng giá nhẹ 3-5%
• Thanh khoản cải thiện khoảng 30-40% so với 2024 nhưng vẫn thấp hơn giai đoạn 2019-2021
• Đất nền có pháp lý hoàn thiện, hạ tầng đồng bộ sẽ chiếm ưu thế

Xu hướng đáng chú ý:

• Nhà đầu tư từ Hà Nội, TP.HCM tiếp tục đổ về Đà Nẵng tìm kiếm cơ hội "second home"
• Các dự án có thương hiệu quốc tế, quản lý chuyên nghiệp sẽ được ưa chuộng
• Nhà đầu tư chuộng sản phẩm đã hoàn thiện, ít quan tâm đến các dự án "trên giấy"

Lời khuyên vàng cho nhà đầu tư: hãy nghiên cứu kỹ trước khi quyết định

Câu hỏi 11: Sàn Đất Nền Hoà Xuân có lời khuyên gì cho các nhà đầu tư đang quan tâm đến thị trường BĐS Đà Nẵng trong giai đoạn này?

Sau 9 năm tư vấn cho hơn 3.000 khách hàng, chúng tôi rút ra 4 nguyên tắc vàng cho nhà đầu tư BĐS Đà Nẵng:

1. Ưu tiên pháp lý minh bạch

Một dự án có vị trí đẹp nhưng pháp lý không rõ ràng giống như một quả bom hẹn giờ. Hãy kiểm tra kỹ:

• Giấy phép xây dựng
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt

2. Chọn khu vực có tiềm năng tăng trưởng thực

Ba khu vực có tiềm năng tăng giá tốt nhất trong 3-5 năm tới:

• Liên Chiểu (nhờ cảng Liên Chiểu và khu thương mại tự do)
• Ngũ Hành Sơn (nhờ phát triển du lịch và hạ tầng kết nối)
• Khu vực ven biển (luôn duy trì sức hút với khách trong và ngoài nước)

3. Đa dạng hóa danh mục đầu tư

Thay vì "bỏ tất cả trứng vào một giỏ", hãy phân bổ nguồn vốn:

• 40-50% vào sản phẩm an toàn (căn hộ hoặc đất nền có pháp lý hoàn thiện)
• 30-40% vào sản phẩm có tiềm năng tăng giá cao nhưng rủi ro vừa phải
• 10-20% vào cơ hội đầu tư mới nếu có khả năng chấp nhận rủi ro

4. Tận dụng đòn bẩy tài chính một cách hợp lý

Với lãi suất hiện tại đang ở mức thấp (6-7%/năm), đây có thể là thời điểm tốt để cân nhắc sử dụng đòn bẩy. Tuy nhiên:

• Không vay quá 50% giá trị bất động sản
• Đảm bảo có nguồn thu nhập ổn định để trả nợ ngay cả khi thị trường khó khăn
• Tính toán kỹ khả năng trả nợ trong tình huống xấu nhất

---

Sàn Đất Nền Hoà Xuân trân trọng cảm ơn sự quan tâm của Quý khách. Với kinh nghiệm chuyên sâu về thị trường Đà Nẵng, đặc biệt là khu vực Hoà Xuân, chúng tôi cam kết đồng hành cùng Quý khách trong hành trình đầu tư an toàn và hiệu quả.

Nếu có thêm thắc mắc hoặc cần tư vấn chi tiết về các dự án cụ thể, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua hotline hoặc ghé thăm văn phòng tại địa chỉ dưới đây. Đội ngũ chuyên viên tư vấn của chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ Quý khách.